Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement – Jahresbericht zum 30.09.2022 REALISINVEST EUROPA DE000A2PE1X0

Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement

München

REALISINVEST EUROPA
Jahresbericht zum 30.09.2022

Inhalt

1. Kennzahlen im Überblick: Stichtag 30. September 2022

Veränderungen im Berichtszeitraum (01.10.2021 – 30.09.2022)

2. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung im Euroraum

3. Tätigkeitsbericht, Anlageziele und Anlagepolitik

Anlageziele und Anlagepolitik

Anlagegeschäfte

Wertentwicklung

Portfoliostruktur

Bericht zur Umsetzung der Anlagestrategie gemäß Artikel 8 der Offenlegungsverordnung

Kreditportfolio und Restlaufzeitenstruktur der Darlehen

Währungspositionen

Risikoprofil

Wesentliche Anlagerisiken

Wesentliche Änderungen gem. Art. 105 Abs. 1c EU VO Nr. 231/​2013 im Berichtszeitraum

Fazit und Ausblick

Entwicklungskennzahlen

4. Vermögensübersicht zum 30. September 2022

Vermögensaufstellung zum 30. September 2022 Teil I: Immobilienverzeichnis

Vermögensaufstellung zum 30. September 2022 Teil I: Gesellschaftsübersicht

Vermögensaufstellung zum 30. September 2022 Teil II: Liquiditätsübersicht

Vermögensaufstellung zum 30. September 2022 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

5. Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 01. Oktober 2021 bis 30. September 2022

6. Verwendungsrechnung zum 30. September 2022

Ausschüttung

7. Entwicklung des Fondsvermögens vom 01. Oktober 2021 bis 30. September 2022

Renditekennzahlen

Kapitalinformationen

Informationen zu Wertänderungen

8. Vermietungsinformationen

Mieten nach Nutzungsarten

Leerstandsinformationen nach Nutzungsarten

Restlaufzeiten der Mietverträge

Anhang

Anhang zur Ergänzung der Verordnung (EU) 2019/​2088 (OffVO)

Angaben nach Derivateverordnung

Anteilwert und Anteilumlauf

Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände

Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote

Angaben zu wesentlichen sonstigen Erträgen

Angaben zur Mitarbeitervergütung

Angaben zu wesentlichen Änderungen gem. § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB

Angaben zum Risikomanagementsystem

Angaben zum Leverage-Umfang

Angaben zur Vergütung von Investmentanteilen

Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Steuerrechnung

Gremien

Externe Bewerter für Immobilien

Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger,

das offene Publikumssondervermögen REALISINVEST EUROPA hat sein drittes Geschäftsjahr erfolgreich abgeschlossen. Der Anlageerfolg unseres Fonds mit Investitionsschwerpunkt auf Immobilien in Europa betrug zum 30. September 2022 rd. 2,5 % BVI-Rendite (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V., bezogen auf das Fondsgeschäftsjahr) und erwirtschaftete eine Ausschüttung i.H.v. 0,52 EUR pro Anteil (im Vorjahr 0,46 EUR). Diese wird zum 31.03.2023 an die Anleger ausbezahlt.

Das Marktumfeld war weiterhin geprägt von den ökonomischen Auswirkungen der Corona-Pandemie. Hinzu kamen seit Februar 2022 die vielfältigen wirtschaftlichen Folgen des Russland-Ukraine-Krieges. Daher fordert die sehr komplexe Situation und die Lage an den europäischen Immobilienmärkten auch weiterhin die ganze Aufmerksamkeit der Fonds- und Immobilien-Assetmanager des REALISINVEST EUROPA.

Auch in diesem Geschäftsjahr haben sich die große Flexibilität der Anlagestrategie des REALISINVEST EUROPA und der gute Marktzugang der europäischen Real I.S. Management-Teams vor Ort als vorteilhaft erwiesen. Der Fonds konnte im Geschäftsjahr 2021/​22 drei weitere Immobilien ankaufen. Das Portfolio, das zum Stichtag zehn Immobilien in 6 Ländern umfasst, diversifiziert sich weiter durch die Fokussierung auf die Nutzungsarten Büro- (54,43 % Portfolio-Anteil) und Logistik (22,69 % Portfolio-Anteil). Gezielt ergänzt wurde das Portfolio durch eine Einzelhandelsimmobilie im besonders krisenfesten Bereich Nahversorgung

Die Vermietungsquote lag zum Berichtsstichtag bei sehr guten 98,53 % – eine solide Basis auch für die weiteren Ausschüttungen. Das Nettofondsvermögen des REALISINVEST EUROPA belief sich zum Stichtag auf rd. 634 Mio. EUR (im Vorjahr rd. 450 Mio. EUR), davon rd. 552 Mio. EUR Immobilienvermögen. Die freie Liquidität beträgt rd. 125 Mio. EUR bzw. 22,31 %. Die Fremdkapitalquote lag mit 24,59 % plangemäß unter der zulässigen Marke von 30 %.

Von Beginn an haben wir die zukunftsgerichtete Aufstellung des REALISINVEST EUROPA im Blick gehabt. In diesem Geschäftsjahr haben wir den Anspruch an die ökologischen Ziele des Portfolios weiter erhöht – und die Anlagestrategie im Sinne des Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung entsprechend angepasst. Besonders Energie-Effizienz und Reduzierung der Treibhausgasemissionen bilden einen wichtigen strategischen Schwerpunkt in Zeiten der Klima- und Energiekrise. Zusammen mit der ESG Strategie der Real I.S. bildet sie auch weiterhin die Basis und Richtlinie der Ankaufs- und Managementaktivitäten des REALISINVEST EUROPA und wird auch in den kommenden Jahren fortlaufend weiter ausgearbeitet.

Dementsprechend stellen wir fest, dass der REALISINVEST EUROPA – allen Krisensituationen zum Trotz -seine strategischen Ziele erfolgreich im Sinne der Anleger umsetzen konnte. Diesen Kurs werden wir für das kommende Geschäftsjahr konsequent weiterverfolgen. Die ersten Grundsteine für ein weiteres erfolgreiches Jahr sind bereits gelegt: drei Immobilien befinden sich in Anbindung an das Portfolio, sowohl die Länder- als auch die Nutzungsartenvielfalt werden damit weiter ausgebaut. Diese breite Aufstellung sorgt für eine stabile Grundlage des Fonds. Die Mietverträge im Portfolio sind mehrheitlich indexiert – dadurch sind Mietmehreinnahmen für den Fonds möglich, die wirtschaftliche Auswirkungen der Inflation ausgleichen können

Insgesamt sind Immobilien – auch in dieser wirtschaftlich herausfordernden Situation, die zeitgleich von mehreren Krisen geprägt ist – weiterhin eine sehr gefragte und solide Assetklasse. Im Rückblick auf die Krisenzeiten der letzten Jahre, zum Beispiel die Jahre der Finanzkrise, unterlagen die Immobilienmärkte wesentlich geringeren Schwankungen als die immer unmittelbar krisensensitiv reagierenden Aktienmärkte. Immobilieninvestments können in einem Anlegerportfolio also für Kontinuität und Stabilität sorgen. Davon können der REALISINVEST EUROPA und mit ihm die Anleger auch in den kommenden Jahren profitieren.

Über die Entwicklung des REALISINVEST EUROPA im vergangenen Geschäftsjahr, d.h. über die wesentlichen Geschäftsvorfälle und Veränderungen, berichten wir im Folgenden detailliert. Aus Umweltschutzgründen verzichten wir auf den Druck und stellen Ihnen diesen Bericht in digitaler Form über die Internetseite unseres Fonds www.realisinvest.de zum Download zur Verfügung.

 

1. Kennzahlen im Überblick: Stichtag 30. September 2022

¹⁾ Im Verhältnis zu den Vermögenswerten aller Fondsimmobilien. Die Vermögenswerte setzen sich aus den anzusetzenden Kaufpreisen (i.d.R. 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. Verkehrswerten (i.d.R. ab dem 4. Monat nach Erwerbsdatum) der einzelnen Objekte zusammen.

Veränderungen im Berichtszeitraum (01.10.2021 – 30.09.2022)

2. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung im Euroraum

Nach einem starken Rückgang der Wirtschaftsleistung im Euroraum in 2020 um -6,5 % infolge der Covid-19-Pandemie wurde in 2021 mit einem BIP-Wachstum von 5,2 % ein kräftiger Konjunkturaufschwung verzeichnet. Das stärkste Wirtschaftswachstum im Euroraum wurde in Irland, Luxemburg, Frankreich und Belgien registriert. Für das Jahr 2022 wird sich das BIP-Wachstum in der Eurozone aufgrund der bestehenden Belastungsfaktoren (v.a. Energiekrise, Hochinflation und Zinsanstieg) und der geopolitischen Risiken auf 3,0 % abschwächen (Quelle: Consensus Economics 10 | 2022).

Die Inflationsrate im Euroraum ist im Jahresverlauf 2022 weiter deutlich gestiegen und lag für den Monat September bei 10,0 %. Die Veränderung des Verbraucherpreisindexes in Deutschland im Vergleich zum Vorjahresmonat betrug im September ebenfalls 10,0 % (harmonisierte Verbraucherpreisindizes, Quelle: EZB). Die höchsten Inflationsraten wurden in den Niederlanden (14,5 %), Belgien (11,3 %), Spanien (10,8 %) und Österreich (10,5 %) verzeichnet. Der Verbraucherpreisanstieg in Frankreich (5,6 %) und Finnland (8,1 %) fiel vergleichsweise niedriger aus. Für 2022 wird im Euroraum mit einer Inflationsrate von 8,3 % gerechnet (Quelle: Consensus Economics). Infolge der dauerhaft hohen Inflation hatte die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Leitzinsen im September um 0,75 Prozentpunkte angehoben. Im Oktober folgte ein weiterer Zinsschritt um 0,75 Prozentpunkte auf nunmehr 2,0 %. Aufgrund der deutlich gestiegenen Fremdkapitalkosten haben sich die Rahmenbedingungen für Finanzierungen im Immobiliensektor damit deutlich verschlechtert.

Das Stimmungsbild in den Immobilienmärkten hat sich laut dem Deutsche Hypo Immobilienklimaindex im Oktober weiter eingetrübt – im Jahr 2022 wurde damit ein neuer Tiefststand erreicht. Alle Nutzungsarten zeigen teils erheblich negative Stimmungstendenzen. Das Logistikklima wird in der aktuellen Umfrage trotz Rückgang weiterhin am besten beurteilt. Insbesondere das Büroklima musste jedoch deutliche Verluste hinnehmen. Das Hotelklima und das Wohnklima gaben ebenfalls weiter nach. Das Handelklima wird insgesamt am schwächsten beurteilt (Quelle: Deutsche Hypo, 10/​2022). Rückblickend haben die Nutzungsarten Hotel und Handel aufgrund einer erfolgreichen Impfkampagne und einer weitreichenden Eindämmung der Corona-Pandemie seit der ersten Jahreshälfte wieder eine positive Entwicklung verzeichnet.

Die Aussichten für die Immobilienbranche haben sich seit Beginn des Russland-Ukraine-Krieges Ende Februar 2022 erheblich verschlechtert. Für die Immobilieninvestmentmärkte zeichnet sich eine länger anhaltende Transformationsphase mit hoher Unsicherheit ab. Auf Seiten der Vermietungsmärkte zeigt sich je Nutzungsart aber eine differenzierte Entwicklung. Viele Nutzermärkte sehen grundsätzlich gesund aus und sind, zumindest in Teilsegmenten, von einem knappen Angebot und Wachstumsaussichten geprägt. Das schwierige konjunkturelle Umfeld in Verbindung mit spürbar höheren Kapitalmarktzinsen, hohe geopolitischen Risiken sowie die Befürchtung einer anhaltend hohen Inflation stellen weiterhin die Kernrisiken dar.

Immobilien-Investmentmärkte im Euroraum

Das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien in der Eurozone erreichte in den vier Quartalen bis einschließlich Q2 2022 einen Wert von 165 Mrd. EUR und lag damit über dem Jahresendwert 2021 von 145 Mrd. EUR. Zu diesem Ergebnis beigetragen hat vor allem das starke Schlussquartal 2021 mit einem Investmentumsatz von über 95 Mrd. EUR. Jedoch wirken sich die bestehenden Belastungsfaktoren und Risiken seit Beginn des Ukraine-Krieges deutlich auf die Dynamik der europäischen Investmentmärkte aus. Entsprechend sind die Spitzenrenditen (netto) für Büro- und Logistikimmobilien in Europa (ohne Großbritannien) im zweiten Quartal 2022 leicht angestiegen. Die Spitzenrendite für Handelsimmobilien in 1a-Lagen blieb im bisherigen Jahresverlauf stabil.

Aufgrund des spürbaren Zinsanstiegs für risikolose Staatsanleihen hat sich der Risikoaufschlag für Immobilienrenditen (Büro) bis Mitte 2022 auf etwa einen Prozentpunkt reduziert. Für Leverage-orientierte Investoren sind die Investitionsopportunitäten angesichts hoher Finanzierungskosten damit aktuell sehr eingeschränkt.

Büromärkte im Euroraum

Die Büromärkte im Euroraum befinden sich seit dem zweiten Quartal 2021 wieder auf Erholungskurs. Die Assetklasse Büro entwickelt sich trotz zweieinhalb Jahren Pandemie und Homeoffice damit weiterhin robust. Trotz nachlassender Wirtschaftsdynamik erholte sich der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2022 weiter und der Leerstand war wieder leicht rückläufig. Die durchschnittliche Leerstandsrate in den 15 Schlüsselmärkten im Euroraum lag zum Halbjahr 2022 bei 6,8 % (-20 Basispunkte ggü. 2021). In Anbetracht des historisch niedrigen Leerstandsniveaus besteht weiterhin kein Flächenüberangebot. Zudem dürfte sich die europaweit hohe Beschäftigungsquote weiterhin in einer hohen Nachfrage auf den Büromärkten niederschlagen. Bis Mitte 2022 stiegen die Mietpreise im Durchschnitt der 15 Schlüsselmärkte im Euroraum um 1,7 % (Quelle: PMA).

Auf dem deutschen Bürovermietungsmarkt hat sich das Anmietungsgeschehen trotz der seit Ausbruch des Krieges deutlich gestiegenen geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten im ersten Halbjahr weiter belebt. Die sieben größten Büromärkte erzielten einen Flächenumsatz von über 1,8 Mio. m². Damit wurde das Vorjahresergebnis um 34 % übertroffen. Die Leerstandsraten sind nur marginal gestiegen (+0,8 %) und liegen damit in den meisten Standorten weiter auf einem relativ niedrigen Niveau. Auch die Mieten haben in den meisten Märkten zugelegt, nur in Frankfurt blieben die Mietpreise stabil (Quelle: PMA).

Einzelhandelsmärkte im Euroraum

Mit der Aufhebung der Corona-Beschränkungen in ganz Europa ab dem zweiten Quartal 2021 begann sich der stationäre Einzelhandel allmählich zu erholen. Die Wiedereröffnung von Geschäften, Bars und Restaurants sorgte allgemein für eine Belebung der Einkaufsstraßen. Nach einer erneuten Pandemiewelle zum Jahreswechsel zeigte sich im ersten Halbjahr 2022 ein Anstieg der städtischen Besucherzahlen und damit eine sichtbare Erholung der Einzelhandelsumsätze (inkl. Online-Verkäufe). Angesichts der bestehenden geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten sowie der anhaltenden branchenspezifischen Herausforderungen wird sich jedoch erst im zweiten Halbjahr zeigen, ob sich die Einzelhandelsmärkte weiter erholen können. Diese unbeständige Entwicklung spiegelt sich in allen europäischen Märkten in der Mietentwicklung der Innenstadtlagen und Shopping-Center wider und führte bis zum Halbjahr 2022 zu weiter sinkenden Mietpreisen (Quelle: PMA). Kaum betroffen von der Corona-Krise und dem anhaltenden Strukturwandel sind Immobilien zur Nahversorgung und Fachmärkte, insbesondere Lebensmittel- und Drogeriemärkte. Diese Einzelhandelsklassen zeigten keine bis nur geringfügige Mietrückgange im Verlauf des letzten Jahres.

Logistikmärkte im Euroraum

Die starke Dynamik des Logistiksektors setzte sich trotz der bestehenden wirtschaftlichen Unsicherheit in der ersten Jahreshälfte 2022 fort, wobei der Flächenumsatz in ganz Europa ca. 20 Mio. m² erreichte (+12 % ggü. Vorjahreszeitraum). Übergeordnete Nachfrageeffekte wie eine zunehmende Lagerhaltung, die Verlagerung von Lieferketten (Reshoring) sowie höhere Flächenanforderungen haben zu diesem Ergebnis beigetragen. Die stärkste Flächennachfrage kam von Traditionellen Einzelhändlern (vor allem Lebensmittel), aber auch bei typischen Logistikunternehmen wurden hohe Umsätze registriert. Im Vergleich zum 10-Jahresdurchschnitt ist der Anteil des Traditionellen Einzelhandels zum Halbjahr 2022 deutlich gestiegen, Logistikbetriebe sowie der Online-Handel waren mit Anmietungen zurückhaltender. Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage in Verbindung mit geringem Leerstand und steigenden Baukosten sind die Spitzenmieten in den Logistikmärkten Europas im Jahresverlauf 2022 weiter gestiegen. Die Märkte mit dem stärksten Mietwachstum waren Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Amsterdam und Antwerpen (Quelle: PMA).

Hotelmärkte im Euroraum

Nach dem drastischen Nachfrageschock in 2020 haben die europäischen Hotelmärkte in 2021 begonnen, sich von den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie zu erholen – die Übernachtungszahlen und die Hotelzimmer-Belegungsrate lagen aber noch deutlich unterhalb des hohen Vor-Corona-Niveaus. In der ersten Jahreshälfte 2022 war aber aufgrund einer erfolgreichen Impfkampagne und einer weitreichenden Eindämmung der Corona-Pandemie, insbesondere aufgrund von Nachholeffekten beim internationalen Tourismus und bei Geschäftsreisen, eine sukzessive Erholung der Hotelmärkte zu beobachten. Auch während der Sommermonate war die Entwicklung sehr positiv, sodass die Hotelzimmer-Belegungsrate der elf betrachteten Märkte¹ zwischen Januar und September 2022 im Durchschnitt auf 57 % anstieg (Jan-Sep 2021: 21 %). Auch die Umsätze je verfügbarem Zimmer (RevPAR – Revenue per available room) konnten sich aufgrund der gestiegenen Nachfrage wieder spürbar erholen und notierten im Mittel der elf betrachteten Märkte im Euroraum bei 123 Euro, und damit nur noch 15 % unterhalb des Vor-Corona-Niveaus 2019 (Quelle: PMA). Auch wenn konjunkturbedingt für 2023 eine Eintrübung der Performancezahlen wahrscheinlich ist, erholt sich der Hotelmarkt deutlich schneller als während der Covid-19-Pandemie erwartet wurde.

¹ Wien, Brüssel, Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Dublin, Amsterdam, Barcelona, Madrid

Die Vervielfältiger-Krise im Immobilienmarkt

Die gestiegenen Energiekosten haben über steigende Inflationsraten die Zinslandschaft drastisch verändert. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im Zeitraum Juli bis Dezember 2022 bereits viermal den Leitzins angehoben. Weitere Zinsschritte wurden avisiert. Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen haben die 2%-Marke überschritten, die Einstände für Immobilienfinanzierungen (10-jährige Swapsätze) die 3 %-Marke. Der Anstieg der Zinsen zeigt sich auch in den Investmentmärkten für Immobilien: Die Preise für Gewerbe- und Wohnimmobilien sind in den letzten 12 Monaten zurückgegangen. Drohen weitere Preisrückgänge?

Der Kaufpreis einer Immobilie ergibt sich vereinfacht dargestellt aus zwei Komponenten: Den Mieteinnahmen und dem Vervielfältiger. Dabei wird der Kaufpreis als Produkt aus Vervielfältiger und Mieteinnahmen ermittelt. Für eine moderne, vollvermietete Büroimmobilie in Top-Lage Münchens wird im Markt beispielsweise aktuell das 30-fache, also ein Vervielfältiger von 30 auf die Objektmiete als Kaufpreis aufgerufen. Dabei ergibt sich der Vervielfältiger durch Angebot und Nachfrage im Investmentmarkt für Immobilien und wird vor allem von der Entwicklung der Zinsen und der Konjunktur beeinflusst. Die Mieteinnahmen für ein Immobilienobjekt werden u.a. von der Entwicklung der Marktmieten und damit von Angebot und Nachfrage im Vermietungsmarkt determiniert. Wichtige Einflussfaktoren für den Vermietungsmarkt sind damit die Konjunkturentwicklung und hier insbesondere die Entwicklung der Beschäftigung.

• Im Jahr 2022 sind die Vervielfältiger und damit auch die Kaufpreise für Immobilien gefallen.

Maßgebliche Ursache hierfür ist der Zinsanstieg. Betrachtet man die letzten 12 Jahre seit der Finanzmarktkrise so sind die Vervielfältiger für Immobilien im Zeitraum 2009 bis 2021 als Ergebnis der sehr expansiven Geldpolitik der EZB deutlich angestiegen und haben 2022 moderat korrigiert (siehe Abbildung unten). Der Preisanstieg für europäische Büroimmobilien lag bis Jahresende 2021 bei 150 % (kalkuliert auf Basis der Preisänderung einer fiktiven Immobilie in Top-Lage als Produkt von Spitzen-Vervielfältiger und Spitzen-Marktmiete). Dieser setzte sich aus einem Vervielfältigerwachstum von 90 Prozentpunkten und einem Anstieg der Marktmiete von 60 Prozentpunkten zusammen. Für das Jahresende wird eine moderate Korrektur erwartet (Rückgang um 11 Prozentpunkte auf 139 %). Im Vergleich hierzu war der Anstieg der Preise bei Logistikimmobilien im gleichen Zeitraum und für die gleiche Region etwas moderater (139 %), und war deutlich mehr durch das Wachstum des Vervielfältigers als durch das Marktmietwachstum geprägt (112 Prozentpunkte Vervielfältigerwachstum und 26 Prozentpunkte Marktmietwachstum).

Demzufolge hätten Logistikimmobilien infolge des aktuellen Zinsanstieges ein stärkeres Rückschlagpotential, da der Zinsanstieg sich insbesondere auf den Investmentmarkt und damit auf den Vervielfältiger auswirken müsste. Aktuell fallen die Preise für Logistikimmobilien aber moderater als die für Büroimmobilien (siehe auch die erwartete Entwicklung für das Jahresende 2022 in Abbildung 1 oben). Dies lässt sich aus dem aktuell stabileren Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien ableiten.

• Die Vermietungsmärkte wirken als Stabilisator

Aktuell federn die stabilen Vermietungsmärkte und damit die Erwartungen für die Entwicklung der Marktmieten den Investmentmarkt gegen stärkere Preisrückgänge ab. Je nach Nutzungsart gibt es hierfür verschiedene Gründe:

• Ausblick

Es ist davon auszugehen, dass das schwächere Wirtschaftswachstum die Vermietungsmärkte in den kommenden Monaten belasten wird. Trotzdem wirken die robuste Ausgangslage und die damit einhergehenden, niedrigen Leerstandsraten stabilisierend. Hinzu kommt, dass nicht wie im Jahr 2009 zu Zeiten der Finanzmarktkrise eine schwere Rezession für Europa erwartet wird, sondern ein vergleichsweise moderater Rückgang der Wirtschaftsleistung. In diesem Umfeld ist nicht mit einem Nachfrageeinbruch, sondern eher mit einer Abschwächung zu rechnen und folglich weniger mit einer Korrektur der Marktmieten als mit einer Seitwärtsentwicklung.

Investoren im risikoarmen Core-Segment können damit in den kommenden Quartalen wahrscheinlich mit relativ stabilen Mieteinnahmen (Cash-Flow-Renditen) aus Immobilieninvestments rechnen. Als Renditeplus kommt die Mietindexierung hinzu, die über die Koppelung der Vertragsmieten an die Entwicklung der Inflationsrate zu steigenden Cash-Flow-Renditen führen wird. Diese Effekte werden die Kaufpreisrückgange im Investmentmarkt begrenzen.

Risikoaversere Investoren werden in diesem Marktumfeld die Sicherheit in den Segmenten Wohnen, Logistik und Büro in Zentrumslagen bevorzugen, risikofreudigere Investoren hingegen die Opportunitäten im Hotel- und Handelsimmobilienmarkt bei Anfangsrenditen über 4 % nutzen.

3. Tätigkeitsbericht, Anlageziele und Anlagepolitik

Anlageziele und Anlagepolitik

Als Anlageziel für den REALISINVEST EUROPA werden regelmäßige Erträge aufgrund zufließender Mieten und etwaiger Zinsen sowie ein kontinuierlicher Wertzuwachs angestrebt. Zur Erreichung des Anlageziels ist beabsichtigt, ein Portfolio mit mehreren (ggf. indirekt gehaltenen) Immobilien, entsprechend dem Grundsatz der Risikomischung, aufzubauen. Die Gesellschaft wird zu diesem Zweck fortlaufend mindestens 51% des Wertes des Sondervermögens in direkt oder über Beteiligungen an von Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien investieren, die in einem Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (Vertragsstaaten sind die Mitgliedstaaten der Europäischen Union sowie Island, Liechtenstein und Norwegen) belegen sind. Die Gesellschaft darf zudem bis zu 15% des Wertes des Sondervermögens in Staaten außerhalb der Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum investieren.

Im Rahmen dieser Anlagegrenze dürfen Immobilien:

Bei der Berechnung des Wertes des Sondervermögens sind aufgenommene Darlehen nicht abzuziehen, so dass sich die Bemessungsgrundlage für die Grenzberechnung um die Darlehen erhöht. Die Investitionen können sowohl in Bestands- und Neubauimmobilien als auch in im Bau befindliche Immobilien sowie in Projektentwicklungen erfolgen. Die Gesellschaft kann bestehende Immobilien mit Optimierungsbedarf erwerben und diese entsprechend den Markterfordernissen und -entwicklungen durch Gebäudemodernisierung und /​ oder Gebäudeumstrukturierung weiterentwickeln. Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen sollen deren nachhaltige Ertragskraft, eine ausgewogene Mieterstruktur sowie die regionale Streuung nach Lage, Größe und Nutzung im Vordergrund stehen.

Hinsichtlich der Nutzungsarten liegt der Fokus dabei insbesondere auf Büroimmobilien. Ferner dürfen für das Sondervermögen Einzelhandels-, Logistik-, Hotel- und sonstige Immobilien (z. B. Wohnimmobilien) erworben werden. Da die Vermögensgegenstände des Sondervermögens gegebenenfalls nicht ausschließlich in der Euro-Zone belegen sein werden, schwankt der Wert des Sondervermögens nicht nur bei Veränderungen des Wertes der Vermögensgegenstände, sondern auch bei Veränderungen der Wechselkurse der Währungen der Vermögensgegenstände in Bezug auf den Euro. Allerdings dürfen die im Sondervermögen enthaltenen Immobilien und sonstigen Vermögensgegenstände insgesamt nur bis zu 30% mit einem Währungsrisiko behaftet sein. Vermögensgegenstände gelten dann als nicht mit einem Währungsrisiko behaftet, wenn Kurssicherungsgeschäfte abgeschlossen oder Kredite in der entsprechenden Währung aufgenommen worden sind.

Soweit die Gesellschaft Vermögensgegenstände für das Sondervermögen erwerben sollte, die nicht auf Euro lauten, besteht die Möglichkeit, zur Verminderung von Währungsrisiken im gesetzlich und in den Anlagebedingungen vertraglich festgelegten Rahmen Kredite in der entsprechenden Währung aufzunehmen.

Anlagegeschäfte

Im Berichtszeitraum haben folgende Ankäufe stattgefunden:

Indirekt gehaltene Immobilien

Brüssel, Rue Belliard 65

Die achtgeschossige Büroimmobilie BAR 65 liegt im begehrten Brüsseler Stadtteil Léopold, auch Europaviertel genannt, da hier u.a. auch die Europäische Kommission und der Europarat angesiedelt sind. Das Gebäude wurde 2016 komplett modernisiert und entspricht dem Nachhaltigkeitsstandard BREEAM „excellent“. Der Ankauf erfolgte im Rahmen eines Asset-Deals in die Immobilien-Gesellschaft REALISINVEST EUROPA BAR 65 S.A.

Luxemburg, Avenue de la Liberte 78-80

Der Büro und Geschäftshaus-Neubau mit denkmalgeschützter Fassade liegt zentral im belebten Bahnhofsviertel von Luxemburg Stadt, direkt gegenüber des Hauptbahnhofs. Die Nachhaltigkeit des Gebäudes wird nach Fertigstellung zertifiziert und dem BREEAM Standard der Stufe „excellent“ entsprechen. Der Ankauf erfolgte zusammen mit der Immobilien-Gesellschaft REALISINVEST EUROPA The Arc S.A.

Gorinchem, Piazza Center, Banneweg

Das Einkaufszentrum Piazza Center versorgt die Bewohner des Städtchens Gorinchem (im weiteren Umfeld von Rotterdam) und der Einzugsgebiete mit Waren des täglichen Bedarfs. Das einstöckige Gebäude im Stil einer klassischen Mall wurde 2003 grundsaniert und erweitert. Der Ankauf erfolgte zusammen mit der Immobilien-Gesellschaft Gorinchem Coöperatief U.A.

Immobilien-Gesellschaften

OIPF Lissabon 1, Innere Wiener Str. 17, 81667 München, Deutschland

REALISINVEST EUROPA The Arc S.A., 6B, rue Gabriel Lippmann, 5365 Munsbach, Luxemburg

REALISINVEST EUROPA Gorinchem Coöperatief U.A, Heerengracht, 1017 CB Amsterdam, Niederlande:

Im Berichtszeitraum wurden Entwicklungskosten für folgende Projektentwicklungen gezahlt

Luxemburg, Avenue de la Liberte 78-80

Im Berichtszeitraum wurden keine Verkäufe von Immobilien oder Immobilien-Gesellschaften getätigt.

Im Berichtszeitraum wurden keine Verkäufe von Investmentanteilen getätigt.

Wertpapierspezialfonds:

Im Berichtszeitraum wurden folgende Investmentanteile an folgenden Sondervermögen gekauft:

Wertentwicklung

Das Nettofondsvermögen des Publikums-AIF REALISINVEST EUROPA beträgt zum Berichtsstichtag 634.102.222,47 EUR (i.Vj. 450.413.667,00 EUR) bei umlaufenden Anteilen von 24.361.758 Stück (i.Vj. 17.617.242 Stück). Der Anteilpreis in Höhe von 26,02 EUR ist im Vergleich zum Vorjahr (25,56 EUR) um 0,46 EUR gestiegen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde eine BVI-Rendite von 2,55% (i.Vj. 2,54%) erzielt.

Gemäß § 165 Abs. 2 Nr. 9 KAGB weisen wir vorsorglich darauf hin, dass die bisherige Wertentwicklung keinen Indikator für die künftige Entwicklung darstellt.

Portfoliostruktur

Zum Berichtsstichtag enthält das Immobilienportfolio 10 Immobilien. Die nachfolgenden Grafiken geben einen Überblick über die Struktur des Immobilienportfolios.

Bericht zur Umsetzung der Anlagestrategie gemäß Artikel 8 der Offenlegungsverordnung

Zur ESG Strategie der Real I.S.

Nachhaltigkeit ist in den Real I.S. Unternehmenswerten fest verankert. Unter der Mission „Wir vereinen Immobilie und Zukunft“ sowie der Vision „Wir wollen einen Mehrwert für Gesellschaft und Umwelt schaffen“ positioniert sich die Real I.S. klar zu einer nachhaltigen Entwicklung der Unternehmensorganisation, die dem verantwortungsvollen Umgang mit vorhandenen Ressourcen verpflichtet ist und so auch im Interesse nachfolgender Generationen Werte schaffen und bewahren will.

Real I.S. hat die Grundsätze der Vereinten Nationen für verantwortungsvolles Investieren (UN PRI) und der UN Global Compact (UNGC) unterzeichnet und berücksichtigt diese – neben anderen Nachhaltigkeitsaspekten – im Rahmen ihrer Investitionstätigkeiten sowie in ihrer Geschäfts- und Risikostrategie.

Die Grundlagen der nachhaltigen Entwicklung und Positionierung sind im „Environmental, Social and Governance“ (ESG) Leitbild 2025 festgehalten: Darin werden auf Unternehmens- wie auch auf Produktebene unter Berücksichtigung aller Stakeholder die Grundätze bezüglich der Dimensionen Ökologie, Soziales und guter Unternehmensführung für die Real I.S. definiert. Das ESG-Leitbild ist für alle Mitarbeiter und die Geschäftsleitung der Real I.S. verbindlich und wird fortlaufend weiterentwickelt.

Wichtige Ziele dieser strategischen Ausrichtung sind:

– Klimaneutralität der Real I.S. (als Unternehmen ohne Immobilienportfolio) bis 2030;

– Klimaneutralität des gesamten Portfolios bis 2050 bzw. 2045 für das deutsche Portfolio;

– Förderung verantwortungsvollen Investierens (u.a. nach Maßgabe der UN PRI).

In Hinblick auf das Portfolio, legt die Real I.S. besonderen Wert auf die Einhaltung der Ziele des Pariser Klimaabkommens. Die Vorgaben des 1,5° Klimapfads fungieren als Maßgabe für die Bewertung des gesamten verwalteten Immobilienbestandes. Real I.S. nutz zudem ein eigenes Scoringmodell und zusätzlich das Analysetool der EU, den „Carbon Risk Real Estate Monitor“ (CRREM), um Objekte zu prüfen und um zu identifizieren, welche Immobilien während der geplanten Haltedauer die Klimaziele erfüllen und wo Handlungsbedarf besteht. Zur CO2-Reduktion der Immobilien im Portfolio setzt Real I.S. auch innovative Technologien wie künstliche Intelligenz ein.

Die ESG Aspekte (z.B. Konformität zum Dekarbonisierungspfad, physischen und transitorischen Klimarisiken, ESG Due Diligence, Klimarisiko Stresstest…) sind im gesamten Immobilienwertschöpfungsprozess integriert.

ESG Management bei der Real I.S.

Ein systematisches ESG-Management ist durch die Verankerung in die bestehende Unternehmensstruktur und Prozesse der Real I.S. sichergestellt:

a) auf der strategischen Ebene

Der Vorstand der Real I.S. verantwortet auf oberster Ebene die ESG-konforme Unternehmensführung und ist zudem für die Einbeziehung von ESG Kriterien in der Geschäftsstrategie zuständig. Wesentlicher Impulsgeber und strategisches Entscheidungsgremium ist das ESG-Board. Zu dessen Kernaufgaben gehören die strategische Weiterentwicklung der ESG Themen und die Freigabe von Projektergebnissen und Ressourcen.

b) auf der operativen Ebene

Die Abstimmung zwischen den operativen Bereichen und die fachliche Umsetzung der ESG Aufgaben erfolgt über den ESG Kreis, welcher aus ausgewählten Mitarbeitern (Multiplikatoren) aus allen Organisationseinheiten besteht. Die Multiplikatoren sind für die Implementierung der ESG-Themen in der Organisation zuständig und verantwortlich. Für die Konzeption und Bearbeitung von spezifischen Aufgaben werden temporäre Arbeitsgruppen (ESG Teams) ins Leben gerufen. Diese sind an eine begrenzte Projektlaufzeit gebunden und bestehen aus Mitarbeitern aus unterschiedlichen Fachbereichen.

Schnittstelle zwischen Vorstand, ESG Board und operativer Ebene ist die Nachhaltigkeitsbeauftragte. Zu den Kernaufgaben der Nachhaltigkeitsbeauftragten gehört die Gesamtkoordination der Themen und Aufgaben im Bereich ESG und Nachhaltigkeit.

Mehr zum Thema Nachhaltigkeit bei der Real I.S. lesen Sie hier: Real I.S. Nachhaltigkeitsbericht

Anlagestrategie des REALISINVEST EUROPA gem. Art 8 der EU Offenlegungsverordnung

Im Rahmen der Auswahl und Verwaltung der Immobilien für das Sondervermögen werden ökologische Merkmale im Sinne des Art. 8 Abs. 1 SFDR sowie nachteilige Nachhaltigkeitsauswirkungen berücksichtigt.

Informationen zu den für den REALISINVEST EUROPA festgelegten ökologischen Merkmalen

Die Artikel 8-Anlagestrategie des Sondervermögens sieht vor, dass fortlaufend mindestens 60 % des Gesamtwertes aller Immobilien des Sondervermögens in Immobilien investiert werden, welche die von der Gesellschaft für das Sondervermögen festgelegten ökologischen Merkmale, erfüllen.

Ökologische Merkmale

Die Gesellschaft hat für das Sondervermögen die folgenden ökologischen Merkmale festgelegt:

Vorwiegendes Ziel ist es, dabei in solche Immobilien zu investieren und diese fortlaufend zu bewirtschaften, die durch ihre spezifische Beschaffenheit zur Erreichung des Ziels des Pariser Klimaabkommens beitragen, die globale Erderwärmung auf weniger als 1,5°C bis zum Jahr 2050 gegenüber dem vorindustriellen Niveau zu begrenzen.

Der Wert einer Immobilie wird bei der Berechnung der vorstehend genannten 40 %-Quote berücksichtigt, sofern

1. hinsichtlich des ökologischen Merkmals a)

a) die Treibhausgasemissionen der Immobilie gemessen in kg CO2e /​ m2 /​ Jahr, mit dem jeweiligen landes- und nutzungsartenspezifischen Dekarbonisierungs-Zielpfad (1,5 °C Ziel) in Einklang stehen (bzw. innerhalb von drei Jahren damit in Einklang gebracht werden können)

2. die weiteren ökologischen Merkmale b) bis d) im Rahmen einer Gesamtbetrachtung zu mehr als 50 % erfüllt sind. Der Grad der Erfüllung ermittelt sich dabei aus der Summe der einzeln gewichteten ökologischen Merkmale.

Bewertungsmodell für die ökologischen Merkmale

Messkonzept der weiteren ökologischen Merkmale (Scoring)

Das Scoring beruht auf einem Punktesystem, bei dem die Gesellschaft davon ausgeht, dass eine Immobilie die für das Sondervermögen festgelegten ökologischen Merkmale im Rahmen einer Gesamtbetrachtung fortlaufend zu mehr als 50 % erfüllt, wenn für diese Immobilie mindestens 2,6 Punkte von maximal erreichbaren 5 Punkten erzielt werden. Zur Ermittlung der Gesamtpunktzahl für das Scoring werden zunächst für jedes ökologische Merkmal bis zu maximal 5 Punkte vergeben, die sich aus der Beantwortung der Fragenkataloge für die einzelnen Bewertungskriterien ergeben. Im Anschluss werden dann die ökologischen Merkmale durch den von der Gesellschaft festgelegten Prozentsatz entsprechend gewichtet, sodass sich eine gewichtete Gesamtpunktzahl von bis zu maximal 5 Punkten für das Scoring ergibt, die auf eine Nachkommastelle kaufmännisch gerundet wird

Nachhaltigkeits-Zertifizierungen

Neben der Bewertung und Messung der ökologischen Merkmale prüft die Real I.S., ob die Immobilie im Investitionszeitpunkt über eine Gebäudezertifizierung verfügt oder im Investitionszeitpunkt innerhalb von drei Jahren die Kriterien für eine derartige Zertifizierung nachweisbar erfüllen kann.

Die folgenden Informationen werden hiermit für die Anleger zum Stand 30.09.2022 offengelegt:

Die gesamte Artikel-8-Anlagestrategie des REALISINVEST EUROPA finden Sie im Anhang bzw. zum Download auf der Webseite des REALISINVEST EUROPA unter: www.realisinvest.de

Die Ergebnisse auf Ebene des Portfolios im Überblick:

Stand 30.09.2022

Damit erfüllen 75,61 % der Immobilien alle in der ESG Strategie des REALISINVEST EUROPA festgelegten Kriterien. 86 % der Immobilien verfügten zum Stichtag über eines der gängigen Nachhaltigkeitszertifikate.

Kreditportfolio und Restlaufzeitenstruktur der Darlehen

¹⁾ Im Verhältnis zu den Vermögenswerten aller Fondsimmobilien. Die Vermögenswerte setzen sich aus den anzusetzenden Kaufpreisen(i.d.R. 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. Verkehrswerten (i.d.R. ab dem 4. Monat nach Erwerbsdatum) der einzelnen Objektezusammen.

Die Verbindlichkeiten aus Krediten resultieren aus der anteiligen Fremdfinanzierung der Immobilien (97,7 Mio. EUR). Im Rahmen von Kreditaufnahmen für Rechnung des Sondervermögens sind zum Sondervermögen gehörende Vermögensgegenstände in Höhe von 97,7 Mio. EUR mit Rechten Dritter belastet. Kreditaufnahmen der zum Sondervermögen gehörenden Immobilien-Gesellschaften belaufen sich auf 37,9 Mio. EUR, daraus sind den Immobilien-Gesellschaften gehörende Vermögensgegenstände in Höhe von 37,9 Mio. EUR mit Rechten Dritter belastet.

Kreditvolumina in EUR nach Restlaufzeit der Zinsfestschreibung

Für Angaben zu den Liquiditätsanlagen, den sonstigen Vermögensgegenständen und sonstigen Verbindlichkeiten beachten Sie bitte die Übersichten und Erläuterungen zu den Abschnitten der Vermögensaufstellung Teil II und Teil III in diesem Bericht.

Währungspositionen

Es waren im Berichtszeitraum keine Fremdwährungspositionen im Fonds vorhanden. Zum 30.09.2022 wurden alle Investments im Euroraum getätigt.

Risikoprofil

Wesentliche Anlagerisiken

Im Berichtszeitraum wurden die Risikoarten, die auf Fondsebene bewertet werden, zum Stichtag 30.09.2022 als „gering“ eingestuft. Zu den Risikoarten werden die Liquiditätsrisiken, Adressausfall, operationelle Risiken sowie die Währungs- und Zinsrisiken gezählt. Da der Fonds zum Stichtag einzig im Euroraum investiert, entfällt ein etwaiges Fremdwährungsrisiko. Das Gleiche gilt für das Zinsänderungsrisiko, da die aufgenommenen Darlehen eine lange Zinsbindung aufweisen (siehe Kapitel „Kredit- und Währungspositionen“).

Adressenausfallrisiko: Durch den Ausfall eines Ausstellers (nachfolgend „Emittenten“) oder eines Vertragspartners (nachfolgend „Kontrahenten“, beispielsweise Mieter), gegen den die Gesellschaft für Rechnung des Sondervermögens Ansprüche hat, können für das Sondervermögen Verluste entstehen (Adressenausfallrisiko). Das Adressenausfallrisiko beschreibt die Auswirkung der besonderen Entwicklungen des jeweiligen Emittenten, die neben den allgemeinen Tendenzen der Kapitalmärkte auf den Kurs eines Wertpapiers einwirken. Auch bei sorgfältiger Auswahl der Wertpapiere kann nicht ausgeschlossen werden, dass Verluste durch Vermögensverfall von Emittenten eintreten. Die Gegenpartei eines für Rechnung des Sondervermögens geschlossenen Vertrags kann teilweise oder vollständig ausfallen (Kontrahentenrisiko). Dies gilt für alle Verträge, die für Rechnung eines Sondervermögens geschlossen werden.

Dieses Risiko wird für den Fonds als „gering“ eingestuft.

Zinsänderungsrisiko: Mit der Investition in festverzinsliche Wertpapiere ist die Möglichkeit verbunden, dass sich das Marktzinsniveau ändert, das im Zeitpunkt der Begebung eines Wertpapiers besteht. Steigen die Marktzinsen gegenüber den Zinsen zum Zeitpunkt der Emission, so fallen in der Regel die Kurse der festverzinslichen Wertpapiere. Fällt dagegen der Marktzins, so steigt der Kurs festverzinslicher Wertpapiere. Diese Kursentwicklung führt dazu, dass die aktuelle Rendite des festverzinslichen Wertpapiers in etwa dem aktuellen Marktzins entspricht. Diese Kursschwankungen fallen jedoch je nach (Rest-)Laufzeit der festverzinslichen Wertpapiere unterschiedlich stark aus. Festverzinsliche Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten haben geringere Kursrisiken als festverzinsliche Wertpapiere mit längeren Laufzeiten. Festverzinsliche Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten haben demgegenüber in der Regel geringere Renditen als festverzinsliche Wertpapiere mit längeren Laufzeiten. Geldmarktinstrumente besitzen auf Grund ihrer kurzen Laufzeit von maximal 397 Tagen tendenziell geringere Kursrisiken. Daneben können sich die Zinssätze verschiedener, auf die gleiche Währung lautender zinsbezogener Finanzinstrumente mit vergleichbarer Restlaufzeit unterschiedlich entwickeln.

Dieses Risiko wird für den Fonds als „gering“ eingestuft.

Währungsrisiken: Vermögenswerte des Fonds können in einer anderen Währung als der Fondswährung angelegt sein. Fällt der Wert dieser Währung gegenüber der Fondswährung, so reduziert sich der Wert solcher Anlagen. Bei Geschäften mit Derivaten ist neben dem Risiko einer Veränderung der Kurse der Derivate auch ein Ausfall eines Geschäftspartners möglich.

Dieses Risiko wird für den Fonds als „nicht vorhanden“ eingestuft.

Marktpreis /​ Immobilienrisiken: Die Mieterträge können u. a. infolge von Leerständen oder zahlungsunfähigen Mietern sinken. Immobilien an bestimmten Standorten können für Mieter an Attraktivität verlieren, sodass dort nur noch geringere Mieten erzielbar sind. Der Wert der Immobilien kann sich wegen geringerer Mieteinnahmen oder Marktänderungen verringern. Die Immobilien selbst können durch Feuer, Sturm oder andere Ereignisse beschädigt werden oder untergehen. Ihr Wert kann auch z. B. wegen unvorhergesehener Altlasten oder Baumängel sinken. Die Instandhaltung der Immobilien kann teurer werden als geplant. Mögliche Änderungen im Steuerrecht können den Ertrag aus den Immobilien beeinflussen. Bei Projektentwicklungen können sich weitergehende Risiken (z.B. Fertigstellungsrisiko, Risiko von Baukostensteigerungen, Vermietungsrisiko) ergeben.

Dieses Risiko wird für den Fonds als „gering“ eingestuft.

Risiko der Rücknahmeaussetzung bei Fonds-Anteilen/​Liquiditätsrisiken: Immobilien und andere Vermögensgegenstände können nicht kurzfristig veräußert werden. Wenn sehr viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile an dem Fonds zurückgeben möchten, kann es zu Aussetzungen der Anteilrücknahme kommen, weil die KVG zunächst Vermögensgegenstände verkaufen muss, um ausreichend Liquidität aufzubauen. Ggf. kann es auch zur Abwicklung des Sondervermögens kommen. Ein Anleger erhält ggf. erst nach vollständiger Abwicklung die Auszahlung des auf seine Fondsanteile entfallenden Abwicklungserlöses. Dieser Erlös kann erheblich unter dem Betrag des investierten Kapitals liegen.

Dieses Risiko wird für den Fonds als „gering“ eingestuft.

Risiken aus der eingeschränkten Verfügbarkeit /​ Mindesthaltefrist /​ Rückgabefrist: Anleger können auf Änderungen der Rahmenbedingungen (z.B. fallende Immobilienpreise) nur nach Einhaltung der Mindesthaltedauer von 24 Monaten und der 12-monatigen Rückgabefrist und damit nur mit Verzögerung reagieren.

Die daraus resultierenden Risiken werden für den Fonds als „gering“ eingestuft.

Rücknahmepreisänderungsrisiko/​Schwankung des Anteilswerts: Während der Mindesthaltefrist von 24 Monaten und der 12-monatigen Rückgabefrist können Wertverluste auftreten, indem der Marktwert der Vermögensgegenstände gegenüber dem Einstandspreis fällt. Damit besteht das Risiko, dass der durch den Anleger erzielte Rücknahmepreis niedriger als der Ausgabepreis zum Zeitpunkt des Anteilerwerbs oder als der Rücknahmepreis zum Zeitpunkt der unwiderruflichen Rückgabeerklärung ist. Der Anteilswert des Sondervermögens ist von dem Wert der im Sondervermögen gehaltenen Vermögensgegenstände und der Höhe der Verbindlichkeiten des Sondervermögens abhängig. Schwankungen entstehen bei Immobilien-Sondervermögen unter anderem durch unterschiedliche Entwicklungen an den Immobilienmärkten. Auch negative Wertentwicklungen sind möglich. Sinkt der Wert dieser Vermögensgegenstände oder steigt der Wert der Verbindlichkeiten, so fällt der Anteilswert des Sondervermögens.

Fremdfinanzierte Vermögensgegenstände: Wenn Vermögensgegenstände des Fonds fremdfinanziert werden, wirken sich ihre Wertschwankungen stärker auf den Preis der Fondsanteile aus (sogenannter Hebeleffekt). Das gilt für Wertsteigerungen ebenso wie für -verluste.

Dieses Risiko wird für den Fonds als „gering“ eingestuft.

Rechts- und Steueränderungsrisiken: Änderungen der steuerlichen, rechtlichen und/​oder regulatorischen Rahmenbedingungen (ggf. auch rückwirkend) sowie unvorhergesehene tatsächliche Entwicklungen können sich nachteilig auf die Ertragslage bzw. Wertentwicklung des Fonds auswirken.

Dieses Risiko wird für den Fonds als „gering“ eingestuft.

Liquiditätsrisiken: Das Liquiditätsrisiko ist das Risiko, dass eine Position im Portfolio des Investmentvermögens nicht innerhalb hinreichend kurzer Zeit mit begrenzten Kosten veräußert, liquidiert oder geschlossen werden kann und dass dies die Fähigkeit des Investmentvermögens beeinträchtigt, den Anforderungen zur Erfüllung des Rückgabeverlangens nach dem KAGB oder sonstiger Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Dieses Risiko wird für den Fonds als „gering“ eingestuft.

Nachhaltigkeitsrisiken: Bei einem Nachhaltigkeitsrisiko handelt es sich um ein Ereignis oder eine Bedingung im Bereich Umwelt, Soziales oder Unternehmensführung, dessen bzw. deren Eintreten auf Unternehmensebene tatsächlich oder potenziell erhebliche negative Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie die Reputation des Sondervermögens und auch der Gesellschaft und damit auf den Wert der Investition des Anlegers haben kann.

Dieses Risiko wird für den Fonds als „gering“ eingestuft.

Für eine vollständige Auflistung möglicher Risiken des Fonds verweisen wir auf den Verkaufsprospekt mit Stand 25.05.2022, Abschnitt 7, Risikohinweise.

Wesentliche Änderungen gem. Art. 105 Abs. 1c EU VO Nr. 231/​2013 im Berichtszeitraum

Aufgrund des Inkrafttretens wesentlicher Bestandteile des Fondsstandortgesetzes wurden in den AAB und BAB die folgenden wesentlichen Änderungen vorgenommen:

Fazit und Ausblick

Der offene Immobilien-Publikumsfonds REALISINVEST EUROPA hat sein drittes Geschäftsjahr zum 30.09.2022 erfolgreich abgeschlossen. Dabei sind folgende Aspekte und Ereignisse besonders hervorzuheben:

Für das beginnende vierte Fondsgeschäftsjahr hat das Fondsmanagement des REALISINVEST EUROPA bereits die Weichen gestellt:

Zusammenfassend kann man sagen, dass Immobilien weiterhin eine sehr gefragte und solide Assetklasse sind, die in einem Anlegerportfolio Kontinuität und Stabilität sichern können. Davon können der REALISINVEST EUROPA und mit ihm die Anleger auch in den kommenden Jahren profitieren.

Entwicklungskennzahlen

Entwicklung des Fonds – Vergleichende Übersicht der letzten drei Geschäftsjahre

Renditen des Fonds

Für das Rumpfgeschäftsjahr, endend am 30.09.2020, wurden die Angaben I. bis III. auf ein volles Geschäftsjahr hochgerechnet.

4. Vermögensübersicht zum 30. September 2022

Vermögensaufstellung zum 30. September 2022 Teil I: Immobilienverzeichnis

Direkt gehaltene Immobilien

¹⁾ AT = Österreich; DE = Deutschland; FR = Frankreich; NL = Niederlande
²⁾ G = Geschäftsgrundstück
³⁾ B = Büro; I = Industrie (Lager, Hallen)
⁴⁾ B = Be- und Entlüftungsanlage; BM = Brandmeldeanlage; DO = Doppelboden; FW = Fernwärme; G = Garage /​ Tiefgarage; K = Klimatisierung; LA = Lastenaufzug; L = Lift/​Aufzugsanlage; PA = Parkdeck; R = Rampe; RO = Rolltor; RT = Rolltreppe/​-steig; SZ = Sonnenschutz; SP = Sprinkleranlage
⁵⁾ Im Verhältnis zu den Vermögenswerten aller Fondsimmobilien. Die Vermögenswerte setzen sich aus den anzusetzenden Kaufpreisen (i.d.R. 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. Verkehrswerten (i.d.R. ab dem 4. Monat nach Erwerbsdatum) der einzelnen Objekte zusammen.
⁶⁾ Das Immobilienvermögen in EUR gesamt enthält die Summe der Kaufpreise /​ Verkehrswerte der direkt gehaltenen Immobilien und entspricht dem Posten I. Immobilien der Vermögensübersicht.
⁷⁾ Das Immobilienvermögen der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien enthält die Summe der Kaufpreise /​ Verkehrswerte der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien unabhängig von der Beteiligungsquote (wie in der Tabelle dargestellt).
⁸⁾ Das Immobilienvermögen der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien anteilig enthält die Summe der Kaufpreise /​ Verkehrswerte der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien anteilig entsprechend der Beteiligungsquote des Fonds.
⁹⁾ Die Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in EUR gesamt entspricht dem Posten II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften der Vermögensübersicht.

In Immobiliengesellschaften gehaltene Immobilien

¹⁾ AT = Österreich; DE = Deutschland; FR = Frankreich; NL = Niederlande
²⁾ G = Geschäftsgrundstück
³⁾ B = Büro; I = Industrie (Lager, Hallen)
⁴⁾ B = Be- und Entlüftungsanlage; BM = Brandmeldeanlage; DO = Doppelboden; FW = Fernwärme; G = Garage /​ Tiefgarage; K = Klimatisierung; LA = Lastenaufzug; L = Lift/​Aufzugsanlage; PA = Parkdeck; R = Rampe; RO = Rolltor; RT = Rolltreppe/​-steig; SZ = Sonnenschutz; SP = Sprinkleranlage
⁵⁾ Im Verhältnis zu den Vermögenswerten aller Fondsimmobilien. Die Vermögenswerte setzen sich aus den anzusetzenden Kaufpreisen (i.d.R. 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. Verkehrswerten (i.d.R. ab dem 4. Monat nach Erwerbsdatum) der einzelnen Objekte zusammen.
⁶⁾ Das Immobilienvermögen in EUR gesamt enthält die Summe der Kaufpreise /​ Verkehrswerte der direkt gehaltenen Immobilien und entspricht dem Posten I. Immobilien der Vermögensübersicht.
⁷⁾ Das Immobilienvermögen der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien enthält die Summe der Kaufpreise /​ Verkehrswerte der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien unabhängig von der Beteiligungsquote (wie in der Tabelle dargestellt).
⁸⁾ Das Immobilienvermögen der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien anteilig enthält die Summe der Kaufpreise /​ Verkehrswerte der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien anteilig entsprechend der Beteiligungsquote des Fonds.
⁹⁾ Die Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in EUR gesamt entspricht dem Posten II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften der Vermögensübersicht.

Vermögensaufstellung zum 30. September 2022 Teil I: Gesellschaftsübersicht

¹⁾ AT = Österreich; DE = Deutschland; FR = Frankreich; NL = Niederlande
²⁾ G = Geschäftsgrundstück
³⁾ B = Büro; I = Industrie (Lager, Hallen)
⁴⁾ B = Be- und Entlüftungsanlage; BM = Brandmeldeanlage; DO = Doppelboden; FW = Fernwärme; G = Garage /​ Tiefgarage; K = Klimatisierung; LA = Lastenaufzug; L = Lift/​Aufzugsanlage; PA = Parkdeck; R = Rampe; RO = Rolltor; RT = Rolltreppe/​-steig; SZ = Sonnenschutz; SP = Sprinkleranlage
⁵⁾ Im Verhältnis zu den Vermögenswerten aller Fondsimmobilien. Die Vermögenswerte setzen sich aus den anzusetzenden Kaufpreisen (i.d.R. 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. Verkehrswerten (i.d.R. ab dem 4. Monat nach Erwerbsdatum) der einzelnen Objekte zusammen.
⁶⁾ Das Immobilienvermögen in EUR gesamt enthält die Summe der Kaufpreise /​ Verkehrswerte der direkt gehaltenen Immobilien und entspricht dem Posten I. Immobilien der Vermögensübersicht.
⁷⁾ Das Immobilienvermögen der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien enthält die Summe der Kaufpreise /​ Verkehrswerte der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien unabhängig von der Beteiligungsquote (wie in der Tabelle dargestellt).
⁸⁾ Das Immobilienvermögen der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien anteilig enthält die Summe der Kaufpreise /​ Verkehrswerte der indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien anteilig entsprechend der Beteiligungsquote des Fonds.
⁹⁾ Die Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in EUR gesamt entspricht dem Posten II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften der Vermögensübersicht.

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung Teil I: Immobilienverzeichnis

I. Käufe

Über Immobiliengesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit Euro-Währung

II. Verkäufe

Im Berichtszeitraum haben keine Verkäufe stattgefunden.

Vermögensaufstellung zum 30. September 2022 Teil II: Liquiditätsübersicht

Erläuterung zur Vermögensaufstellung zum 30. September 2022 Teil II: Liquiditätsübersicht

Der Bestand der Liquiditätsanlagen von insgesamt 173,2 Mio. EUR umfasst Bankguthaben, die innerhalb eines Jahres fällig sind (127,2 Mio. EUR), sowie Investmentanteile (46,0 Mio. EUR).

Vermögensaufstellung zum 30. September 2022 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Erläuterung zur Vermögensaufstellung zum 30. September 2022
Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Angaben zu den Krediten entnehmen Sie bitte dem Abschnitt „Kreditportfolio und Restlaufzeitenstruktur der Darlehen“ (97,7 Mio. EUR).

Finanzinstrumente, die innerhalb des Berichtszeitraums geschlossen wurden und nicht mehr in der Vermögensaufstellung enthalten sind

Im Berichtszeitraum wurden keine Finanzinstrumente geschlossen.

5. Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 01. Oktober 2021 bis 30. September 2022

Erläuterung zur Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 01. Oktober 2021 bis 30. September 2022

6. Verwendungsrechnung zum 30. September 2022

Ausschüttung

Der REALISINVEST EUROPA hat sein drittes Geschäftsjahr zum 30.09.2022 plangemäß beendet. Die Endausschüttung für das Geschäftsjahr wird am 31.03.2023 in Höhe von 0,52 EUR pro Anteil stattfinden.

¹⁾ Bezogen auf die zum Berichtsstichtag umlaufenden Anteile von 24.361.758 Stück.

7. Entwicklung des Fondsvermögens vom 01. Oktober 2021 bis 30. September 2022

Erläuterung zur Entwicklung des Fondsvermögens vom 01. Oktober 2021 bis 30. September 2022

Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt die Einflüsse einzelner Arten von Geschäftsvorfällen auf, die im Laufe des Berichtszeitraums den Wert des Fondsvermögens verändert haben.

Die nicht realisierten Gewinne und Verluste beinhalten die Wertfortschreibungen und Veränderungen der Buchwerte der direkt gehaltenen Immobilien, Immobilien-Gesellschaften und Investmentanteile, sowie die Wertveränderung der latenten Steuern im Geschäftsjahr.

Übersicht zu Renditen, Bewertung und Vermietung nach Ländern

Renditekennzahlen

Kapitalinformationen

Informationen zu Wertänderungen

8. Vermietungsinformationen

Mieten nach Nutzungsarten

Leerstandsinformationen nach Nutzungsarten

Restlaufzeiten der Mietverträge

Anhang

Anhang zur Ergänzung der Verordnung (EU) 2019/​2088 (OffVO)

Regelmäßige Informationen zu den in Artikel 8 Absätze 1, 2 und 2a der Verordnung (EU) 2019/​2088 und Artikel 6 Absatz 1 der Verordnung (EU) 2020/​852 genannten Finanzprodukten

1. Wurden mit diesem Finanzprodukt nachhaltige Investitionen angestrebt?

2. Inwieweit wurden die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologischen und/​oder sozialen Merkmale erfüllt?

Im Rahmen der Auswahl und Verwaltung der Immobilien für das Sondervermögen werden ökologische Merkmale im Sinne des Art. 8 Abs. 1 SFDR sowie nachteilige Nachhaltigkeitsauswirkungen berücksichtigt.

Informationen zu den für den REALISINVEST EUROPA festgelegten ökologischen Merkmalen

Die Artikel 8-Anlagestrategie des Sondervermögens sieht vor, dass fortlaufend mindestens 60 % des Gesamtwertes aller Immobilien des Sondervermögens in Immobilien investiert werden, welche die von der Gesellschaft für das Sondervermögen festgelegten ökologischen Merkmale, erfüllen.

Ökologische Merkmale

Die Gesellschaft hat für das Sondervermögen die folgenden ökologischen Merkmale festgelegt:

Vorwiegendes Ziel ist es, dabei in solche Immobilien zu investieren und diese fortlaufend zu bewirtschaften, die durch ihre spezifische Beschaffenheit zur Erreichung des Ziels des Pariser Klimaabkommens beitragen, die globale Erderwärmung auf weniger als 1,5°C bis zum Jahr 2050 gegenüber dem vorindustriellen Niveau zu begrenzen.

Der Wert einer Immobilie wird bei der Berechnung der vorstehend genannten 60 %-Quote berücksichtigt, sofern

1. hinsichtlich des ökologischen Merkmals a)

a) die Treibhausgasemissionen der Immobilie gemessen in kg CO2e /​ m2 /​ Jahr, mit dem jeweiligen landes- und nutzungsartenspezifischen Dekarbonisierungs-Zielpfad (1,5 °C Ziel) in Einklang stehen (bzw. innerhalb von drei Jahren damit in Einklang gebracht werden können)

2. die weiteren ökologischen Merkmale b) bis d) im Rahmen einer Gesamtbetrachtung zu mehr als 50 % erfüllt sind. Der Grad der Erfüllung ermittelt sich dabei aus der Summe der einzeln gewichteten ökologischen Merkmale.

Bewertungsmodell für die ökologischen Merkmale

Messkonzept der weiteren ökologischen Merkmale (Scoring)

Das Scoring beruht auf einem Punktesystem, bei dem die Gesellschaft davon ausgeht, dass eine Immobilie die für das Sondervermögen festgelegten ökologischen Merkmale im Rahmen einer Gesamtbetrachtung fortlaufend zu mehr als 50 % erfüllt, wenn für diese Immobilie mindestens 2,6 Punkte von maximal erreichbaren 5 Punkten erzielt werden. Zur Ermittlung der Gesamtpunktzahl für das Scoring werden zunächst für jedes ökologische Merkmal bis zu maximal 5 Punkte vergeben, die sich aus der Beantwortung der Fragenkataloge für die einzelnen Bewertungskriterien ergeben. Im Anschluss werden dann die ökologischen Merkmale durch den von der Gesellschaft festgelegten Prozentsatz entsprechend gewichtet, sodass sich eine gewichtete Gesamtpunktzahl von bis zu maximal 5 Punkten für das Scoring ergibt, die auf eine Nachkommastelle kaufmännisch gerundet wird.

Nachhaltigkeits-Zertifizierungen

Neben der Bewertung und Messung der ökologischen Merkmale prüft die Real I.S., ob die Immobilie im Investitionszeitpunkt über eine Gebäudezertifizierung verfügt oder im Investitionszeitpunkt innerhalb von drei Jahren die Kriterien für eine derartige Zertifizierung nachweisbar erfüllen kann.

Die folgenden Informationen werden hiermit für die Anleger zum Stand 30.09.2022 offengelegt:

2.1. Wie haben die Nachhaltigkeitsindikatoren abgeschnitten?

Auf Fondsebene haben 76,51 % des Gesamtwertes aller Immobilien des Sondervermögens die Nachhaltigkeitsindikatoren erfüllt. Die definierte Grenze liegt bei 60 %.

2.2. … und im Vergleich zu vorangegangenen Zeiträumen?

Gesamtwertes aller Immobilien des Sondervermögens die Nachhaltigkeitsindikatoren:

Geschäftsjahr 2020/​2021: 75,03 %

Geschäftsjahr 2021/​2022: 76,51 %

3. Wie wurden bei diesem Finanzprodukt die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt?

Die Gesellschaft berücksichtigt auf Ebene des Sondervermögens die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen im Ankauf und Bestandsmanagement auf Nachhaltigkeitsfaktoren, d.h. nachteilige Auswirkungen insbesondere auf Umwelt-, Sozial- und Arbeitnehmerbelange, die Achtung der Menschenrechte und die Bekämpfung von Korruption und Bestechung (sog. „Principal Adverse Impacts (PAI)“). Die PAI werden durch die Gesellschaft mittels qualitativer und quantitativer Nachhaltigkeitsindikatoren quartalsweise bewertet und überwacht, um diesen vorzubeugen, diese zu mindern bzw. auszuschließen. Die Pflichtindikatoren Lagerung fossilen Brennstoffe und Energieineffizienz werden manuell erfasst, basierend auf die Angaben von technischen Asset Management (z.B. aus TDD, Energieaudit, Energieausweise).

Die Wahlindikatoren Energieintensität und Emissionen werden automatisiert in der zentralen Datenplattform Deepki bewertet auf Basis der realen Verbrauchsdaten der Immobilien.

Es ist vorgesehen, dass zukünftig die Erfassung und Auswertung allen PAI komplett über die Datenplattform Deepki stattfindet (aktuell in der Programmierung).

Die Real I.S. hat in einer internen ‚Richtlinie zur Berücksichtigung der wichtigsten nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren‘ das Konzept zur Strategie, Maßnahmen und Bestimmung der entsprechenden Indikatoren dargelegt.

4. Welche sind die Hauptinvestitionen dieses Finanzprodukts?

5. Wie hoch war der Anteil der nachhaltigkeitsbezogenen Investitionen?

5.1. Wie sah die Vermögensallokation aus?

#1 Ausgerichtet auf ökologische oder soziale Merkmale umfasst Investitionen des Finanzprodukts, die zur Erreichung der beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale getätigt wurden.

#2 Andere Investitionen umfasst die übrigen Investitionen des Finanzprodukts, die weder auf ökologische oder soziale Merkmale ausgerichtet sind noch als nachhaltige Investitionen eingestuft werden. (Geschäftsjahr 2021/​2022: 76,51 %)

Die Unterkategorie #1B Andere ökologische oder soziale Merkmale umfasst Investitionen, die auf ökologische oder soziale Merkmale ausgerichtet sind, aber nicht als nachhaltige Investitionen eingestuft werden.

5.2. In welchen Wirtschaftssektoren wurden die Investitionen getätigt?

Immobilien

5.3. Inwiefern waren die nachhaltigen Investitionen mit einem Umweltziel mit der EU-Taxonomie konform?

In dem nachstehenden Diagramm ist in Grün der Prozentsatz der Investitionen zu sehen, die mit der EU-Taxonomie in Einklang gebracht wurden.

5.4. Wie hoch ist der Anteil der Investitionen, die in Übergangstätigkeiten und ermöglichende Tätigkeiten geflossen sind?

Der Anteil beträgt 0%.

Geschäftsjahr 2020/​2021: Nicht vorhanden gewesen

6. Wie hoch war der Anteil der nicht mit der EU-Taxonomie konformen nachhaltigen Investitionen mit einem Umweltziel?

Der Anteil der nicht mit der EU-Taxonomie konformen nachhaltigen Investitionen mit einem Umweltziel beträgt 0%.

Geschäftsjahr 2020/​2021: Nicht vorhanden gewesen.

7. Wie hoch war der Anteil der sozial nachhaltigen Investitionen?

Der Anteil der sozial nachhaltigen Investitionen beträgt 0%.

Geschäftsjahr 2020/​2021: Nicht vorhanden gewesen.

8. Welche Investitionen fielen unter „Andere Investitionen“, welcher Anlagezweck wurde mit ihnen verfolgt und gab es einen ökologischen oder sozialen Mindestschutz?

Bis zu 40 % des Gesamtwertes aller Immobilien des Sondervermögens können in Immobilien investiert werden, welche nicht die vorstehend erläuterten Voraussetzungen an die ökologischen Merkmale erfüllen (#2 Andere Investitionen).

Ein ökologischer oder sozialer Mindestschutz wird nicht berücksichtigt. Jedoch werden die PAI für sämtliche Immobilieninvestitionen für das Sondervermögen berücksichtigt. Der Ist-Stand für das Geschäfts-jahr 2021/​2022 beträgt 76,51 %

9. Welche Maßnahmen wurden während des Bezugszeitraums zur Erfüllung der ökologischen und/​oder sozialen Merkmale ergriffen?

Im Berichtszeitraum wurden keine Maßnahmen unternommen.

Angaben nach Derivateverordnung

Zum Berichtsstichtag sind keine Derivate im Fonds enthalten. Das durch Derivate erzielte zugrundeliegende Exposure per Stichtag 30.09.2022 beträgt folglich 0,00 EUR. Die Auslastung der Obergrenze für das Marktrisikopotenzial wird beim Einsatz von Derivaten nach dem einfachen Ansatz der Derivateverordnung ermittelt.

Anteilwert und Anteilumlauf

Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände

Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote

Angaben zu wesentlichen sonstigen Erträgen

Angaben zur Mitarbeitervergütung

Die Real I.S. AG beschäftigte 2021 im Durchschnitt 245 Mitarbeiter/​innen inkl. 3 Vorstände. Die gesamten Personalaufwendungen einschließlich sozialer Abgaben und betrieblicher Altersvorsorge betrugen im Geschäftsjahr 2021 TEUR 27.887. Davon entfielen 86 Prozent auf fixe Vergütungsbestandteile. Der Anteil der variablen Vergütungskomponenten an den gesamten Personalaufwendungen liegt somit bei 14 Prozent.

Die Angaben zur Vergütung beziehen sich ausschließlich auf die Kapitalverwaltungsgesellschaft und nicht auf Unternehmen, mit denen ein Auslagerungsverhältnis besteht.

4.020 TEUR der gesamten Personalaufwendungen einschließlich Sozialabgaben entfielen auf Risk Taker (Führungskräfte gem. VI Ziffer 19 der ESMA, European Securities and Markets Authorithy).

Qualitative Angaben nach § 101 Absatz 3 KAGB

Das von der Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement etablierte Vergütungssystem setzt auf einem soliden und wirksamen Risikomanagementsystem auf und fördert dieses, indem Anreize zur Eingehung von Risiken, die nicht mit dem Risikoprofil, den Anlagebedingungen, der Satzung oder dem Gesellschaftsvertrag der von ihr verwalteten AIF vereinbar sind, ausgeschlossen werden.

Zielsetzung der Vergütungspolitik der Real I.S. war und ist die Ausrichtung am Geschäftsmodell, am nachhaltigen Erfolg und an der Risikostruktur der Gesellschaft. Integraler Bestandteil der Vergütungssystematik sind eine faire Entlohnung, die Stärkung der Leistungsorientierung, die Mitarbeitermotivation und -bindung sowie eine angemessene Beteiligung der Mitarbeiter/​innen am Unternehmenserfolg.

Unter Berücksichtigung des mit der AIFM-Richtlinie eingeführten Proportionalitätsgrundsatzes konnte im Hinblick auf das für die Gesellschaft festgestellte Risikoprofil und die sonstigen Merkmale eine verhältnismäßige Umsetzung der Vergütungsgrundsätze stattfinden.

Die Angaben zur Vergütung beziehen sich ausschließlich auf die Kapitalverwaltungsgesellschaft und nicht auf Unternehmen, mit denen ein Auslagerungsverhältnis besteht.

Angaben zu wesentlichen Änderungen gem. § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB

Mit Zustimmung des Aufsichtsrats der das Immobilien-Sondervermögen „REALISINVEST EUROPA“ verwaltenden Kapitalverwaltungsgesellschaft Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagenement und mit Genehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht als Aufsichtsbehörde gemäß § 163 Abs.1 und Abs. 2 KAGB werden die Allgemeinen Anlagebedingungen (AAB) und Besonderen Anlagebedingungen (BAB) u. a. im Zuge von Änderungen des Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) aufgrund des Inkrafttretens wesentlicher Bestandteile des Fondsstandortgesetzes (FoStoG) am 02. August 2021 und anderer Vorschriften geändert.

Zusätzliche Information

Angaben zum Risikomanagementsystem

Die Real I.S. verfügt über ein Risikomanagementsystem, das alle wesentlichen Risiken, die die Gesellschaft bzw. die ReaI I.S. Gruppe betreffen, identifiziert, quantifiziert, steuert und überwacht. lm Hinblick auf die überwachten Risiken werden regelmäßig Maßnahmen erörtert, die geeignet sind, eingegangene Risiken abzumindern oder gar zu vermeiden. Die Gesellschaft verfügt über Verfahren, die es ihr ermöglichen, die Liquiditätsrisiken der von ihr verwalteten AIF zu überwachen und zu gewährleisten, dass sich das Liquiditätsprofil der Anlagen des AIF mit den zugrundeliegenden Verbindlichkeiten des AIF deckt. Darüber hinaus übernimmt die Real l.S. eine Überwachungsfunktion im Risikomanagementprozess. Die Real I.S. führt unter Berücksichtigung normaler als auch außergewöhnlicher Liquiditätsbedingungen für den AIF regelmäßig Stresstests durch. Diese:

Angaben zum Leverage-Umfang

Angaben zur Vergütung von Investmentanteilen

 

Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Real I.S. AG, Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, München

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresbericht des Sondervermögens REALISINVEST EUROPA – bestehend aus dem Tätigkeitsbericht für das Geschäftsjahres vom 01. Oktober 2021 bis zum 30. September 2022, der Vermögensübersicht und der Vermögensaufstellung zum 30. September 2022, der Ertrags- und Aufwandsrechnung, der Verwendungsrechnung, der Entwicklungsrechnung für das Geschäftsjahres vom 01. Oktober 2021 bis zum 30. September 2022 sowie der vergleichenden Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre, der Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind, und dem Anhang – geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresbericht in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und ermöglicht es unter Beachtung dieser Vorschriften, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresberichts in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die übrigen Darstellungen und Ausführungen zum Sondervermögen im Gesamtdokument Jahresbericht, mit Ausnahme der im Prüfungsurteil genannten Bestandteile des geprüften Jahresberichts sowie unseres Vermerks.

Unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresbericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresbericht

Die gesetzlichen Vertreter der Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresberichts, der den Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresbericht es unter Beachtung dieser Vorschriften ermöglicht, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung des Jahresberichts zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresberichts sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, Ereignisse, Entscheidungen und Faktoren, welche die weitere Entwicklung des Investmentvermögens wesentlich beeinflussen können, in die Berichterstattung einzubeziehen. Das bedeutet u.a., dass die gesetzlichen Vertreter bei der Aufstellung des Jahresberichts die Fortführung des Sondervermögens durch die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement zu beurteilen haben und die Verantwortung haben, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung des Sondervermögens, sofern einschlägig, anzugeben.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresbericht als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

Steuerrechnung

Steuerliche Hinweise

Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften¹

Die Aussagen zu den steuerlichen Vorschriften gelten nur für Anleger, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind.² Dem ausländischen Anleger empfehlen wir, sich vor Erwerb von Anteilen an dem in diesem Verkaufsprospekt beschriebenen Sondervermögen mit seinem Steuerberater in Verbindung zu setzen und mögliche steuerliche Konsequenzen aus dem Anteilerwerb in seinem Heimatland individuell zu klären.³

Darstellung der Rechtslage ab dem 1. Januar 2018

Der Fonds ist als Zweckvermögen grundsätzlich von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Er ist jedoch partiell körperschaftsteuerpflichtig mit seinen inländischen Immobilienerträgen, d.h. inländischen Mieterträgen und Gewinnen aus der Veräußerung inländischer Immobilien (der Gewinn aus dem Verkauf inländischer Immobilien ist hinsichtlich der bis zum 31. Dezember 2017 entstandenen stillen Reserven steuerfrei, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und der Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt), inländischen Beteiligungseinnahmen und sonstigen inländischen Einkünften im Sinne der beschränkten Einkommensteuerpflicht mit Ausnahme von Gewinnen aus dem Verkauf von Anteilen an Kapitalgesellschaften. Der Steuersatz beträgt 15%. Soweit die steuerpflichtigen Einkünfte im Wege des Kapitalertragssteuerabzugs erhoben werden, umfasst der Steuersatz von 15% bereits den Solidaritätszuschlag. Die Investmenterträge werden jedoch beim Privatanleger als Einkünfte aus Kapitalvermögen der Einkommensteuer unterworfen, soweit diese zusammen mit sonstigen Kapitalerträgen den aktuell geltenden Sparer-Pauschbetrag übersteigen.⁴

Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen grundsätzlich einem Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer). Zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehören auch die Erträge aus Investmentfonds (Investmenterträge), d.h. die Ausschüttungen des Fonds, die Vorabpauschalen und die Gewinne aus der Veräußerung der Anteile.⁵

Der Steuerabzug hat für den Privatanleger grundsätzlich Abgeltungswirkung (sog. Abgeltungsteuer), so dass die Einkünfte aus Kapitalvermögen regelmäßig nicht in der Einkommensteuererklärung anzugeben sind. Bei der Vornahme des Steuerabzugs werden durch die depotführende Stelle grundsätzlich bereits Verlustverrechnungen vorgenommen und aus der Direktanlage stammende ausländische Quellensteuern angerechnet.

Der Steuerabzug hat u.a. aber dann keine Abgeltungswirkung, wenn der persönliche Steuersatz geringer ist als der Abgeltungssatz von 25 Prozent. In diesem Fall können die Einkünfte aus Kapitalvermögen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Das Finanzamt setzt dann den niedrigeren persönlichen Steuersatz an und rechnet auf die persönliche Steuerschuld den vorgenommenen Steuerabzug an (sog. Günstigerprüfung).

Sofern Einkünfte aus Kapitalvermögen keinem Steuerabzug unterlegen haben (weil z.B. ein Gewinn aus der Veräußerung von Fondsanteilen in einem ausländischen Depot erzielt wird), sind diese in der Steuererklärung anzugeben. Im Rahmen der Veranlagung unterliegen die Einkünfte aus Kapitalvermögen dann ebenfalls dem Abgeltungssatz von 25 Prozent oder dem niedrigeren persönlichen Steuersatz.

Sofern sich die Anteile im Betriebsvermögen befinden, werden die Erträge als Betriebseinnahmen steuerlich erfasst.

¹ § 165 Abs. 2 Nr. 15 KAGB: Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften einschließlich der Angabe, ob ausgeschüttete Erträge des Investmentvermögens einem Quellensteuerabzug unterliegen.
² Unbeschränkt steuerpflichtige Anleger werden nachfolgend auch als Steuerinländer bezeichnet.
³ Ausländische Anleger sind Anleger, die nicht unbeschränkt steuerpflichtig sind. Diese werden nachfolgend auch als Steuerausländer bezeichnet.
⁴ Der Sparer-Pauschbetrag beträgt seit dem Jahr 2009 bei Einzelveranlagung 801,- Euro und bei Zusammenveranlagung 1.602,-Euro.
⁵ Gewinne aus dem Verkauf von vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Fondsanteilen sind beim Privatanleger steuerfrei.

Anteile im Privatvermögen (Steuerinländer)

Ausschüttungen

Ausschüttungen des Fonds sind grundsätzlich steuerpflichtig. Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 Prozent der Ausschüttungen steuerfrei.

Die steuerpflichtigen Ausschüttungen unterliegen i.d.R. dem Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer).

Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn der Anleger Steuerinländer ist und einen Freistellungsauftrag vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile den aktuell geltenden Sparer-Pauschbetrag nicht überschreiten.

Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer Bescheinigung für Personen, die voraussichtlich nicht zur Einkommenssteuer veranlagt werden (sogenannte Nichtveranlagungsbescheinigung, nachfolgend „NV-Bescheinigung“).

Verwahrt der inländische Anleger die Anteile in einem inländischen Depot, so nimmt die depotführende Stelle als Zahlstelle vom Steuerabzug Abstand, wenn ihr vor dem festgelegten Ausschüttungstermin ein in ausreichender Höhe ausgestellter Freistellungsauftrag nach amtlichem Muster oder eine NV-Bescheinigung, die vom Finanzamt für die Dauer von maximal drei Jahren erteilt wird, vorgelegt wird. In diesem Fall erhält der Anleger die gesamte Ausschüttung ungekürzt gutgeschrieben.

Vorabpauschalen

Die Vorabpauschale ist der Betrag, um den die Ausschüttungen des Fonds innerhalb eines Kalenderjahrs den Basisertrag für dieses Kalenderjahr unterschreiten. Der Basisertrag wird durch Multiplikation des Rücknahmepreises des Anteils zu Beginn eines Kalenderjahrs mit 70 Prozent des Basiszinses, der aus der langfristig erzielbaren Rendite öffentlicher Anleihen abgeleitet wird, ermittelt. Der Basisertrag ist auf den Mehrbetrag begrenzt, der sich zwischen dem ersten und dem letzten im Kalenderjahr festgesetzten Rücknahmepreis zuzüglich der Ausschüttungen innerhalb des Kalenderjahrs ergibt. Im Jahr des Erwerbs der Anteile vermindert sich die Vorabpauschale um ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat des Erwerbs vorangeht. Die Vorabpauschale gilt am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres als zugeflossen.

Vorabpauschalen sind grundsätzlich steuerpflichtig.

Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 Prozent der Vorabpauschalen steuerfrei.

Die steuerpflichtigen Vorabpauschalen unterliegen i.d.R. dem Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer).

Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn der Anleger Steuerinländer ist und einen Freistellungsauftrag vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile den aktuell geltenden Sparer-Pauschbetrag nicht überschreiten:

Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer Bescheinigung für Personen, die voraussichtlich nicht zur Einkommenssteuer veranlagt werden (sogenannte Nichtveranlagungsbescheinigung, nachfolgend „NV-Bescheinigung“).

Verwahrt der inländische Anleger die Anteile in einem inländischen Depot, so nimmt die depotführende Stelle als Zahlstelle vom Steuerabzug Abstand, wenn ihr vor dem Zuflusszeitpunkt ein in ausreichender Höhe ausgestellter Freistellungsauftrag nach amtlichem Muster oder eine NV-Bescheinigung, die vom Finanzamt für die Dauer von maximal drei Jahren erteilt wird, vorgelegt wird. In diesem Fall wird keine Steuer abgeführt. Andernfalls hat der Anleger der inländischen depotführenden Stelle den Betrag der abzuführenden Steuer zur Verfügung zu stellen. Zu diesem Zweck darf die depotführende Stelle den Betrag der abzuführenden Steuer von einem bei ihr unterhaltenen und auf den Namen des Anlegers lautenden Kontos ohne Einwilligung des Anlegers einziehen. Soweit der Anleger nicht vor Zufluss der Vorabpauschale widerspricht, darf die depotführende Stelle insoweit den Betrag der abzuführenden Steuer von einem auf den Namen des Anlegers lautenden Konto einziehen, wie ein mit dem Anleger vereinbarter Kontokorrentkredit für dieses Konto nicht in Anspruch genommen wurde.

Soweit der Anleger seiner Verpflichtung, den Betrag der abzuführenden Steuer der inländischen depotführenden Stelle zur Verfügung zu stellen, nicht nachkommt, hat die depotführende Stelle dies dem für sie zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Der Anleger muss in diesem Fall die Vorabpauschale insoweit in seiner Einkommensteuererklärung angeben.

Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene

Werden Anteile an dem Fonds nach dem 31. Dezember 2017 veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn dem Abgeltungssatz von 25 Prozent. Dies gilt sowohl für Anteile, die vor dem 1. Januar 2018 erworben wurden und die zum 31. Dezember 2017 als veräußert und zum 1. Januar 2018 wieder als angeschafft gelten, als auch für nach dem 31. Dezember 2017 erworbene Anteile.

Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 Prozent der Veräußerungsgewinne steuerfrei.

Bei Gewinnen aus dem Verkauf von Anteilen, die vor dem 1. Januar 2018 erworben wurden und die zum 31. Dezember 2017 als veräußert und zum 1. Januar 2018 wieder als angeschafft gelten, ist zu beachten, dass im Zeitpunkt der tatsächlichen Veräußerung auch die Gewinne aus der zum 31. Dezember 2017 erfolgten fiktiven Veräußerung zu versteuern sind, falls die Anteile tatsächlich nach dem 31. Dezember 2008 erworben worden sind.

Sofern die Anteile in einem inländischen Depot verwahrt werden, nimmt die depotführende Stelle den Steuerabzug unter Berücksichtigung etwaiger Teilfreistellungen vor. Der Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer) kann durch die Vorlage eines ausreichenden Freistellungsauftrags bzw. einer NV-Bescheinigung vermieden werden. Werden solche Anteile von einem Privatanleger mit Verlust veräußert, dann ist der Verlust mit anderen positiven Einkünften aus Kapitalvermögen verrechenbar. Sofern die Anteile in einem inländischen Depot verwahrt werden und bei derselben depotführenden Stelle im selben Kalenderjahr positive Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt wurden, nimmt die depotführende Stelle die Verlustverrechnung vor.

Bei einer Veräußerung der vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Fondsanteile nach dem 31. Dezember 2017 ist der Gewinn, der nach dem 31. Dezember 2017 entsteht, bei Privatanlegern grundsätzlich bis zu einem Betrag von 100.000 Euro steuerfrei. Dieser Freibetrag kann nur in Anspruch genommen werden, wenn diese Gewinne gegenüber dem für den Anleger zuständigen Finanzamt erklärt werden.

Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns ist der Gewinn um die während der Besitzzeit angesetzten Vorabpauschalen zu mindern.

Anteile im Betriebsvermögen (Steuerinländer)

Erstattung der Körperschaftsteuer des Fonds

Ist der Anleger eine inländische Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse, die nach der Satzung, dem Stiftungsgeschäft oder der sonstigen Verfassung und nach der tatsächlichen Geschäftsführung ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken dient oder eine Stiftung des öffentlichen Rechts, die ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dient, oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts, die ausschließlich und unmittelbar kirchlichen Zwecken dient, dann erhält er auf Antrag vom Fonds die auf der Fondsebene angefallene Körperschaftsteuer anteilig für seine Besitzzeit erstattet; dies gilt nicht, wenn die Anteile in einem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gehalten werden. Dasselbe gilt für vergleichbare ausländische Anleger mit Sitz und Geschäftsleitung in einem Amts- und Beitreibungshilfe leistenden ausländischen Staat. Die Erstattung setzt voraus, dass der Anleger seit mindestens drei Monaten vor dem Zufluss der körperschaftsteuerpflichtigen Erträge des Fonds zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer der Anteile ist, ohne dass eine Verpflichtung zur Übertragung der Anteile auf eine andere Person besteht. Ferner setzt die Erstattung im Hinblick auf die auf der Fondsebene angefallene Körperschaftsteuer auf deutsche Dividenden und Erträge aus deutschen eigenkapitalähnlichen Genussrechten im Wesentlichen voraus, dass deutsche Aktien und deutsche eigenkapitalähnliche Genussrechte vom Fonds als wirtschaftlichem Eigentümer ununterbrochen 45 Tage innerhalb von 45 Tagen vor und nach dem Fälligkeitszeitpunkt der Kapitalerträge gehalten wurden und in diesen 45 Tagen ununterbrochen Mindestwertänderungsrisiken i. H. v. 70 Prozent bestanden.

Entsprechendes gilt beschränkt auf die Körperschaftsteuer, die auf inländische Immobilienerträge des Fonds entfällt, wenn der Anleger eine inländische juristische Person des öffentlichen Rechts ist, soweit die Investmentanteile nicht einem nicht von der Körperschaftsteuer befreiten Betrieb gewerblicher Art zuzurechnen sind, oder der Anleger eine von der Körperschaftsteuer befreite inländische Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse ist, der nicht die Körperschaftsteuer des Fonds auf sämtliche steuerpflichtigen Einkünfte zu erstatten ist.

Dem Antrag sind Nachweise über die Steuerbefreiung und ein von der depotführenden Stelle ausgestellter Investmentanteil-Bestandsnachweis beizufügen. Der Investmentanteil-Bestandsnachweis ist eine nach amtlichem Muster erstellte Bescheinigung über den Umfang der durchgehend während des Kalenderjahres vom Anleger gehaltenen Anteile sowie den Zeitpunkt und Umfang des Erwerbs und der Veräußerung von Anteilen während des Kalenderjahres.

Eine Verpflichtung des Fonds bzw. der Gesellschaft, sich die entsprechende Körperschaftsteuer zur Weiterleitung an den Anleger erstatten zu lassen, besteht nicht.

Aufgrund der hohen Komplexität der Regelung erscheint die Hinzuziehung eines steuerlichen Beraters sinnvoll.

Negative steuerliche Erträge

Eine direkte Zurechnung der negativen steuerlichen Erträge auf den Anleger ist nicht möglich.

Abwicklungsbesteuerung

Während der Abwicklung des Fonds gelten Ausschüttungen nur insoweit als Ertrag, wie in ihnen der Wertzuwachs eines Kalenderjahres enthalten ist.

Zusammenfassende Übersicht für die Besteuerung bei üblichen betrieblichen Anlegergruppen

Unterstellt ist eine inländische Depotverwahrung. Auf die Kapitalertragsteuer, Einkommensteuer und Körperschaftsteuer wird ein Solidaritätszuschlag als Ergänzungsabgabe erhoben. Für die Abstandnahme vom Kapitalertragssteuerabzug kann es erforderlich sein, dass Bescheinigungen rechtzeitig der depotführenden Stelle vorgelegt werden.

Steuerausländer

Verwahrt ein Steuerausländer die Fondsanteile im Depot bei einer inländischen depotführenden Stelle, wird vom Steuerabzug auf Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Gewinne aus der Veräußerung der Anteile Abstand genommen, sofern er seine steuerliche Ausländereigenschaft nachweist. Sofern die Ausländereigenschaft der depotführenden Stelle nicht bekannt bzw. nicht rechtzeitig nachgewiesen wird, ist der ausländische Anleger gezwungen, die Erstattung des Steuerabzugs entsprechend der Abgabenordnung zu beantragen.⁵ Zuständig ist das für die depotführende Stelle zuständige Finanzamt.

Solidaritätszuschlag

Auf den auf Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Gewinnen aus der Veräußerung von Anteilen abzuführenden Steuerabzug ist ein Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 Prozent zu erheben. Der Solidaritätszuschlag ist bei der Einkommensteuer und Körperschaftsteuer anrechenbar.

Kirchensteuer

Soweit die Einkommensteuer bereits von einer inländischen depotführenden Stelle (Abzugsverpflichteter) durch den Steuerabzug erhoben wird, wird die darauf entfallende Kirchensteuer nach dem Kirchensteuersatz der Religionsgemeinschaft, der der Kirchensteuerpflichtige angehört, regelmäßig als Zuschlag zum Steuerabzug erhoben. Die Abzugsfähigkeit der Kirchensteuer als Sonderausgabe wird bereits beim Steuerabzug mindernd berücksichtigt.

Ausländische Quellensteuer

Auf die ausländischen Erträge des Fonds wird teilweise in den Herkunftsländern Quellensteuer einbehalten. Diese Quellensteuer kann bei den Anlegern nicht steuermindernd berücksichtigt werden.

Folgen der Verschmelzung von Sondervermögen

In den Fällen der Verschmelzung eines inländischen Sondervermögens auf ein anderes inländisches Sondervermögen kommt es weder auf der Ebene der Anleger noch auf der Ebene der beteiligten Sondervermögen zu einer Aufdeckung von stillen Reserven, d.h. dieser Vorgang ist steuerneutral. Erhalten die Anleger des übertragenden Sondervermögens eine im Verschmelzungsplan vorgesehene Barzahlung, ist diese wie eine Ausschüttung zu behandeln.⁶

Automatischer Informationsaustausch in Steuersachen

Die Bedeutung des automatischen Austauschs von Informationen zur Bekämpfung von grenzüberschreitendem Steuerbetrug und grenzüberschreitender Steuerhinterziehung hat auf internationaler Ebene in den letzten Jahren stark zugenommen. Die OECD hat daher im Auftrag der G20 in 2014 einen globalen Standard für den automatischen Informationsaustausch über Finanzkonten in Steuersachen veröffentlicht (Common Reporting Standard, im Folgenden „CRS“). Der CRS wurde von mehr als 90 Staaten (teilnehmende Staaten) im Wege eines multilateralen Abkommens vereinbart. Außerdem wurde er Ende 2014 mit der Richtlinie 2014/​107/​EU des Rates vom 9. Dezember 2014 in die Richtlinie 2011/​16/​EU bezüglich der Verpflichtung zum automatischen Austausch von Informationen im Bereich der Besteuerung integriert. Die teilnehmenden Staaten (alle Mitgliedstaaten der EU sowie etliche Drittstaaten) wenden den CRS grundsätzlich ab 2016 mit Meldepflichten ab 2017 an. Deutschland hat den CRS mit dem Finanzkonten-Informationsaustauschgesetz vom 21. Dezember 2015 in deutsches Recht umgesetzt und wendet diesen seit 2016 an.

⁵ § 37 Abs. 2 AO
⁶ § 190 Abs. 2 Nr. 2 KAGB.

Mit dem CRS werden meldende Finanzinstitute (im Wesentlichen Kreditinstitute) dazu verpflichtet, bestimmte Informationen über ihre Kunden einzuholen. Handelt es sich bei den Kunden (natürliche Personen oder Rechtsträger) um in anderen teilnehmenden Staaten ansässige meldepflichtige Personen (dazu zählen nicht z.B. börsennotierte Kapitalgesellschaften oder Finanzinstitute), werden deren Konten und Depots als meldepflichtige Konten eingestuft. Die meldenden Finanzinstitute werden dann für jedes meldepflichtige Konto bestimmte Informationen an ihre Heimatsteuerbehörde übermitteln. Diese übermittelt die Informationen dann an die Heimatsteuerbehörde des Kunden.

Bei den zu übermittelnden Informationen handelt es sich im Wesentlichen um die persönlichen Daten des meldepflichtigen Kunden (Name; Anschrift; Steueridentifikationsnummer; Geburtsdatum und Geburtsort (bei natürlichen Personen); Ansässigkeitsstaat) sowie um Informationen zu den Konten und Depots (z.B. Kontonummer; Kontosaldo oder Kontowert; Gesamtbruttobetrag der Erträge wie Zinsen, Dividenden oder Ausschüttungen von Investmentfonds); Gesamtbruttoerlöse aus der Veräußerung oder Rückgabe von Finanzvermögen (einschließlich Fondsanteilen)).

Konkret betroffen sind folglich meldepflichtige Anleger, die ein Konto und/​oder Depot bei einem Kreditinstitut unterhalten, das in einem teilnehmenden Staat ansässig ist. Daher werden deutsche Kreditinstitute Informationen über Anleger, die in anderen teilnehmenden Staaten ansässig sind, an das Bundeszentralamt für Steuern melden, das die Informationen an die jeweiligen Steuerbehörden der Ansässigkeitsstaaten der Anleger weiterleiten. Entsprechend werden Kreditinstitute in anderen teilnehmenden Staaten Informationen über Anleger, die in Deutschland ansässig sind, an ihre jeweilige Heimatsteuerbehörde melden, die die Informationen an das Bundeszentralamt für Steuern weiterleiten.

Zuletzt ist es denkbar, dass in anderen teilnehmenden Staaten ansässige Kreditinstitute Informationen über Anleger, die in wiederum anderen teilnehmenden Staaten ansässig sind, an ihre jeweilige Heimatsteuerbehörde melden, die die Informationen an die jeweiligen Steuerbehörden der Ansässigkeitsstaaten der Anleger weiterleiten.

Grunderwerbsteuer

Der Verkauf von Anteilen an dem Sondervermögen löst keine Grunderwerbsteuer aus.

Besteuerung in Österreich

Nach dem österreichischen Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG) unterliegen die nicht in Österreich ansässigen Anleger mit den aus einem Immobilienfonds stammenden österreichischen Immobiliengewinnen der beschränkten Steuerpflicht in Österreich.

Besteuert werden grundsätzlich die laufenden Bewirtschaftungsgewinne aus der Vermietung und die aus der Bewertung resultierenden Wertzuwächse (im Ausmaß von 80 %) der österreichischen Immobilien. Steuersubjekt für die beschränkte Steuerpflicht in Österreich ist der einzelne Anleger, der weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt (bei Körperschaften weder Sitz noch Ort der Geschäftsleitung) in Österreich hat.

Für natürliche Personen beträgt der Steuersatz für diese Einkünfte in Österreich – unabhängig von deren Höhe – 27,5 %. Erzielt der Anleger pro Kalenderjahr insgesamt maximal EUR 2.000,- in Österreich steuerpflichtige Einkünfte, ist keine Steuererklärung abzugeben, und die Einkünfte bleiben steuerfrei. Bei Überschreiten dieser Grenze oder nach Aufforderung durch das zuständige österreichische Finanzamt ist eine Steuererklärung in Österreich abzugeben.

Für Körperschaften beträgt der entsprechende Steuersatz in Österreich derzeit 25 % (ab 2023: 24% und ab 2024 und Folgejahre: 23%). Anders als bei natürlichen Personen gibt es keinen Freibetrag.

Die in Österreich steuerpflichtigen Einkünfte (ausschüttungsgleichen Erträge) für das am 30.09.2022 endende Geschäftsjahr des REALISINVEST EUROPA betragen EUR 0,0428 je Anteil. Dieser Betrag ist mit der vom Anleger gehaltenen Anzahl von Anteilen zu multiplizieren.

Beim Verkauf von Fondsanteilen realisierte Wertsteigerungen unterliegen zwar seit dem Jahr 2012 unter gewissen Voraussetzungen der sogenannten Vermögenszuwachssteuer in Österreich. Für Anleger aus Deutschland hat Österreich aber aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens kein zwischenstaatliches Besteuerungsrecht. Gewinne aus dem Verkauf eines Fondsanteils unterliegen daher regelmäßig nicht der beschränkten Steuerpflicht in Österreich.

Hinweis: Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage aus. Sie richten sich an in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtige oder unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtige Personen. Es kann jedoch keine Gewähr dafür übernommen werden, dass sich die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung, Außenprüfung oder Erlasse der Finanzverwaltung nicht ändert, unter Umständen auch rückwirkend.

Gremien

Kapitalverwaltungsgesellschaft

Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße 17
81667 München
Stammkapital: 2,5 Mio. EUR
Haftendes Eigenkapital zum 31.12.2021: 44,3 Mio. EUR
Eingetragen beim Registergericht: Amtsgericht München, HRB 132654

Vorstand

Jochen Schenk, München
Vorstandsvorsitzender der Real I.S. AG
Geschäftsbereich Investoren und Investment

Bernd Lönner, Augsburg
Stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Real I.S. AG
Geschäftsbereich Risk and Finance

Dr. Pamela Hoerr, München
Vorstand der Real I.S. AG
Geschäftsbereich Fonds- und Assetmanagement

Aufsichtsrat

Gero Bergmann, München
Vorsitzender
Mitglied des Vorstands der Bayerischen Landesbank
Bernd Mayer, München
Stellvertretender Vorsitzender
Bereichsleiter Immobilien der Bayerischen Landesbank
Bernd Fischer, Memmingen
Mitglied des Aufsichtsrats
Stv. Vorsitzender des Vorstands Sparkasse Memmingen-Lindau-Mindelheim

Verwahrstelle

Kaiserstraße 24, 60311 Frankfurt am Main
Angabe des Bilanziellen Eigenkapitals i.H.v. 531,5 Mio Euro
Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank AG

Wirtschaftsprüfer

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Ganghoferstraße 29
80339 München

Gesellschafter

Bayerische Landesbank, München (100%)

Externe Bewerter für Immobilien

Externe Ankaufsbewerter

Wüest Partner Deutschland W&P

Immobilienberatung GmbH
Bockenheimer Landstraße 98-100
60323 Frankfurt

Mögliche für die Bewertung verantwortliche Personen:

Herr Rüdiger Hornung – FRICS, CIS HypZert (F), Dipl. Architekt (TU)

Herr Andreas Pörschke – MRICS, CIS HypZert (M), Diplom-Sachverständiger (DIA)
Herr Jan Bärthel – MRICS, CIS HypZert (F), Dipl. Bauingenieur (TU)

Umstätter Strelow Lambert

Sachverständigenpartnerschaftsgesellschaft
Bahnhofstraße 67
65185 Wiesbaden

Mögliche für die Bewertung verantwortliche Personen:

Herr Richard Umstätter – ö.b.u.v. Sachverständiger, Dipl.-Sachverständiger
Herr Dirk Strelow – ö.b.u.v. Sachverständiger, Dipl.-Sachverständiger
Herr Peter Lambert – ö.b.u.v. Sachverständiger, CIS HypZert (F)

Externe Bestandsbewerter Inland /​ Ausland

Valuation Fischer-Appelt /​ Kipp-Thomas Partnerschaft von Grundstücksachverständigen

Kleine Johannisstraße 10
20457 Hamburg

Mögliche für die Bewertung verantwortliche Personen:

Herr Mark Kipp-Thomas – ö.b.u.v. Sachverständiger, FRICS, CIS HypZert (F), Dipl.-Ingenieur Architektur
Herr Dirk Fischer-Appelt – ö.b.u.v. Sachverständiger, MRICS, CIS HypZert (F), Dipl.-Ingenieur Architektur

JKT Immobilien GmbH

Cicerostr. 21
10709 Berlin

Mögliche für die Bewertung verantwortliche Personen:

Herr Raik Kasch – FRICS, CIS HypZert (F), Dipl.-Kaufmann (FH)
Herr David Jahn – CIS HypZert (F /​ M), Dipl.-Ingenieur
Frau Nelly Meichsner – MRICS, CIS HypZert (F), Dipl.-Betriebswirtin (BA)

Ackermann Immobilienbewertung

Stirnband 38
58093 Hagen

Mögliche für die Bewertung verantwortliche Personen:

Herr Jörg Ackermann – ö.b.u.v. Sachverständiger, Dipl.-Ing. Architekt, Dipl.-Wirt.-Ing. (FH), CIS HypZert (F)

vRönne I Grünwald /​ Partner

Neuer Wall 42
20354 Hamburg

Mögliche für die Bewertung verantwortliche Personen:

Frau Renate Grünwald – ö.b.u.v. Sachverständige, Dipl.-Ingenieurin

Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße 17
81667 München